dtz中国房地产投融资典型案例分析.pptxVIP

DTZ 投资部成交部分案例汇总不同的 物业类型不同的 投资者类型不同的 交易架构不同的城市主要投资者机会基金: 主流核心基金: 较少房地产信托基金: 较少(本地尚待出现)本地投资者: 逐渐增多(保险资金正等待出现)投资市场-整栋收购北京上海Million USDMillion USD外资与本地投资者比例分析北京上海DTZ 的角色前期阶段交易阶段最后阶段Deal ClosingStart市场分析项目分析市场研究市场推广市场研究投资者筛选市场研究交易架构 市场研究合同谈判 市场研究市场研究市场研究付款策略 完成交易市场研究尽职调查协调 物业资料 市场信息 可行性 收购战略 现场勘察 市场研究 物权结构 租金分析 财务方案 可靠性 长远利益 财务分析 融资 税务 交易方案 交易条款 时间节点 声明保证 公司尽职 财务尽职 技术尽职 付款条件 融资方案 转让文件 物业移交Harvest Capital盛高置地40%60%海外公司境外境内境内公司典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州）要点近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益; (预测自有资金IRR 超过60%)优质的合作伙伴是JV的关键;物业: 苏州润华国际大厦地块 交易结构: 境内股权收购转海外股权,海外股权融资位置: 苏州工业园区占地面积(平方米): 14,893总建筑面积 (平方米): 181,000苏州本地开发商2007.95.46亿元SPG @3680 psm溢价30%,2.835亿元SPG2008.5@4784 psmHarvest Capital (40%股权)SPG2009.103.57亿元回购 销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)要点土地面积（平方米）: 12,126平方米建筑面积（平方米）: 113,520平方米用途: 综合用地（办公楼+商业)AV 15，000 ps.m 上海嘉盛11.97亿元 三宝建设 (100%)2006.12 合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块; 迅速的海外融资降低了自有资金比例.三宝建设5,300万美元Merrill Lynch (30%股权)2007.1典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海）占地面积 (平方米) : 2,557 平方米建筑面积(平方米) : 29,027平方米入住率: 超过90%特点: 机会性基金收购的典型案例 要点 租金上升 Rental reversion 回报率下降 Yield compression 超过70%贷款 70%leverage买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易6.24亿元花旗香港开发商2005.108.14亿元策略资本花旗2007.911亿元汇华房地产策略资本2008.7典型案例四——服务式公寓—— Shama Luxe(上海)面积(平方米): 15,793平方米套数: 100套入住率 :约85%平均租金: 300元/平方米/天特点: 住宅翻新为高档服务式公寓成功的 投资案例要点6.81亿元基汇资本瑞安2006.49.44亿元未来资产基汇资本2008.19.25亿元未来资本瑞安2009.11买卖物业增值;典型的核心地段的高流动性;全境外交易;典型的由于海外汇率变动造就的交易机会.城市公寓,浦项广场QA谢 谢QA谢 谢Sheet3 Sheet2 data yield rent lease reversion GFA Leased RMB/day/sqm Vacant Lease Expiry Escalation MKT Rent Total/yr Reversion Existing Lease GFA Adjustment 2008 GFA 2008 Acquisition Cost Yield sqm rent Retail Rent Office Average rent Total GFA Time 2007E Total Passing Rent Market Rent Total Revenue 2007.00 2008.00 2009.00 2010.00 6.50 7.41 1.00 8.15 1.00 8.97 1.00 .14 .10 .10 .10 2429.18 40.92 24.10 36.00 790830000.00 5.99 25297.25 2007.00 2008.00 2009.00 2010.00 21910.25 5.9909 365.00 3387.00 1368.22 4776.16 2470.10 6