烂尾楼重建项目策划书a.docxVIP

资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 一、 项目分析 1、  概述 本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内 路与纬四路交汇口东北地块。本项目共为 3 栋楼 ,  , 基地在新金桥 其中 A 楼为 28 , B1 、 B2 为 19 层 , A 、 B 均有 2 层裙楼。 项目于 1994 年动工 , 后因为种种原因中断 , 最近重新启动 , 并根据市场环境变更功能要求为 : 以产权式商务酒店为主 , 配以适量公寓式办公楼的功能要求。 本项目现已经主体封顶 , 预计年底能够交付使用。总建筑面积为 84013.16 平方米 , 设计停车位为 258 个 , 发展商将预留 A 楼 26-28F, 共三层 , 总计 3300 平方米 , 因此能够销售 943 套, 面积 59800 平 方米。 2、 优势 本项目首推优势在于其位置 , 位于浦东金桥开发区中心地带 , 属于上海的经济密集区域 , 周边中外企业云集 , 大公司与品牌企业比比皆是 , 诸如通用、 日立、 庄臣、 上海贝尔、 西门子、Kodak、 NEC、 PHILIPS 、 SHARP等等 , 区域内存在大量高收入青 年白领与企业管理层人员 , 此类群体消费能力强、 消费欲望高。 其次本项目周边没有类似的项目在运作 , 直到碧云社区内才 有产权式商务酒店 , 因此是一个市场空白点。 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 第三是交通便捷 。环顾本案周边  ,  交通网络健全  ,  地块三面临 路 ,  南边更是直面快速干道新金桥路  ,  距杨浦大桥只有  3 公里  , 与陆家嘴金融贸易区约为  9 公里  ,  到外高桥保税区约  10 公里。到 浦东机场与虹桥机场均很方便。 虽然没有轨道交通 , 可是具有一定 的辐射能力。 第四 , 本项目销售面积属于中等楼盘 , 一千户左右的楼盘基 本上能够形成一个小型社区 , 在销售中营销费用也相对宽松。 3、 劣势 本项目的劣势同样在于其地理位置 , 因为处于一个经济开发 区内 , 因此其 生活配套设施不是很健全 。在周边基本上没有类似大 型超市、 商场、 休闲娱乐场所的生活配套设施。 其次由于是中断过的房产项目 ( 即为烂尾楼 ) , 中断过的项 目对消费者所产生的不良印象始终影响到本项目的销售。 再则本项目为商业用地 , 由于中断了将近十年 , 其产权使用 期限仅余 40 年 , 这个问题对销售将有巨大的杀伤力。 从规划的角度来说 , B1 、 B2 楼与 A 楼的楼间距过小 , 因此直 接影响到 B1、 B2 的采光问题。特别是 B2 楼的采光问题严重。其 B1 楼户型有问题 , 按照项目介绍中描述 , B1 楼户型有 122 平方米、 145 平方米、 148 平方米、 156 平方米、 157 平方米、 184 平方米 , 大面积户型 , 其套数占整个项目套数为 7.9%。可是平面层没有体现出 , 关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 认, 至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。 关于这个问题如果确认存在 , 必须考虑不均衡户型将导致产 品定位与目标消费者定位的错乱 , 导致销售推广的复杂而引发销 售成本提高 , 而该物业的性质为商业用地 , 因此在销售中首付款必须在 40% 以上 ,  以本项目平均面积为  63 平方米  ,  如果均价为  8000 元,  首付 款基本上在  20 万以上。  20  万对于投资客相对来说比较容易处理  , 可是对于自用客来说  , 将产生较大的抗性。 4、 威胁 威胁首先来于其项目东侧的科德电子信息楼 , 其次是碧云社 ( 一个改进与享受型的社区 ) 内销售房产。 科德电子信息楼是一个定位杂乱的项目, 其定位为一个商业、 办公、 产权式商务酒店三者相结合的综合楼。 可是根据市场调研 , 其销售价格可能在 7500 元/ 平方米的层面上 , 对于碧云中惠项目销售价格的提升将造成一定束缚。 碧云社区中的房产基本上是改进型与享受型的项目。 虽然本项目与之定位错位 , 可是作为成熟的大型社区 , 与金桥开发区不远 , 而且金桥项目潜在的购买 ( 使用 ) 群体——青年白领与企业管理 层人员对于生活品质要求相对比较高 , 因此对于本项目具有一定威胁。 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 5、 机会 对于本项目来说 , 最大的机会是抓住金桥开发区内青年白领 与 企业管理层人员 , 无论是考虑到投资还是自用 , 此类群体都是本 项目的要把握好的群体。 对