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项目操盘手必备的财税训练
——房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析
【课程背景】
? 按计划营改增将于 2015 年基本实现全覆盖。针对营改增扩围,国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示,将缜密细致做好营业税改征增值税扩围,并把营改增改革围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业,力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪,营改增的话题一度成为2015 年初各大媒体的头条热点话题。增值税与营业税处理究竟有什么不同点?营改值对成本又有哪些影响?
? 房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响?
房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本,即便如此,房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战。怎样才能依法纳税、合理筹划?如何反稽查,稽查的主要手段有哪些?如何避税而又规避刑事责任?房地产集团公司的税收风险管控点再哪里?
【课程价值】
? 本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题,使学员掌握房地产企业的开发流程,在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段,有成本控制转化成本经营,优化企业各项管理决策。
【课程大纲】
第一章房地产开发流程与涉税简介第一节房地产开发流程简介 第二节房地产公司涉税简介 第三节房地产营改增专题
一、房地产营改值政策梳理
(一)房地产“营改增”涉及的税率和征收率
(二)房地产企业增值税的纳税地点
(三)增值税专用发票的认证期限和抵扣期限
(四)增值税专用发票丢失的处理
(五)房地产企业进项税金抵扣的几种规定1、进项转出与视同销售的区别
2、没有销售清单的专用发票不得扣除
3、“对开发票”不能抵扣进项税金
(六)营改增房地产公司帐务处理
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(七)虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定
(八)不能开具增值税专用发票的几种情况二、增值税与营业税处理的关键不同点提示
(一)增值税要求,三价统一:合同价、发票价和结算价相互统一。三流统一: 资金流、发票流和劳务流(物流)相互统一。
1、挂靠的总分包方开具的发票面临着不能抵扣的风险
2、甲供材的问题不复存在
3、混合销售问题不复存在
4、不同的收款方式影响纳税时点,需要对销售合同进行管理
5、已完工未决算的项目如何取得专用发票
6、未付款取得的专用发票不符合三流统一是否可以抵扣
7、税务重组不符合三流统一,专用发票是否可以抵扣
8、卖房子送家具如何开具发票三、营改值对成本的影响
1、按进项税率重新调整开发成本,设置会计科目
2、重新测算开发产品定价
3、重新测算土地增值税负四、、营改值过渡期处理
1、一个房地产项目,部分销售收入交纳营业税,部分销售收入交纳增值税, 如何进行进项抵扣?
第二章购买土地环节税收风险控制关键点
第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险
问题 1:母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税? 问题 2:印花税的纳税主体是母公司还是项目公司?
问题 3:如果没有约定交地日期,如何交土地使用税?
问题 4:如果国土局没有按期交付土地,项目公司如何交土地使用税? 问题 5:房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳?
问题 6:未办理流转手续的集体用地,由谁交税?
问题 7:如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费,市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取,这市政建设配套费是否作为契税的计税基础?
第二节房地分离如何纳税
问题 1:房与地分离,应该按什么作为契税的计税依据?
问题 2:购入在建工程开发,销售开发产品应纳营业税是否可以扣除在建工程已交营业税?
问题 3:土地变性合同是否交契税?是否交印花税?
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担
问题 1:出售股权的行为是否属于税收筹划?
问题 2:乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司,再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权,是否产生节税效果?
第四节 拆迁补偿用房的涉税处理
问题 1:拆迁补偿用房是否交营业税?计税依据是什么?何时交? 问题 2:拆迁补偿用房是否交企业所得税?计税依据是什么?
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问题 3:拆迁补偿用房土地增值税如何处理? 第五节 集体用地房地产开发的特殊处理
问题 1:以集体用地进行投资,取得定额收益,如何交税?
问题 2:由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税?
问题 3:联合建房取得的收入如何交营业税、土地增值税、企业所得税? 第三章公司设立环节税收风险控制关键点
第一节选对公司注册地
问题 1:甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B 镇?
问题 2:条件变化后,C 镇招商条件有哪些陷阱? 第二节注册资本金与资本弱化
第三节分公司或子公司的选择
第四节集团组织框架
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