办公用房—公司购买,还是个人购买后投资更节税？.pdfVIP

精品文档就在这里 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有 -- 办公用房—公司购买，还是个人购买后投资更节税？ 目前，企业外购房地产作为生产办公场所的情况越来越多， 房地 产交易涉及的税收种类较多，比如契税、印花税、营业税及附加、个 人所得税、企业所得税等税种；同时，企业外购房产的交易方式也有 公司购买自用、 或者是个人购买后投资于公司或出租给公司使用的选 择，每种方式涉及的税种不相同，综合税负亦不相同。如何在不同的 税收安排中获得较大的税后收益， 本文通过比较公司购买房地产与个 人购买后投资于公司两种不同方式的综合税负， 得出了一个相对较优 方案。 四川省成都市某地有一大型商场， 地理位置欠佳， 加之商场经营 不善，近几年亏损，商场准备将房地产出售。按目前的市价，公允值 大概为售价 1000 万元。成都市吉祥商业零售有限公司是一家个人独 资的有限责任公司， 吉祥公司老板获悉， 此商场旁边将是一年后地铁 的规划出口， 购买此房地产后的升值空间非常大， 如果在商场旁边建 了地铁出口，因客流量增大的因素，该房地产的公允值应为 3000 万 元。该公司是采用外购自用方式还是老总以个人名义购买后再进行投 资的方式，在税收安排上对公司更有利？ 为方便分析，我们假设该公司购买该房地产前的年应纳税所得额 均为 300 万元 /年，房地产的折旧年限为 20 年，不考虑残值因素，折 现率为 10%，企业所得税适用 33%的税率。 精 品 文 档 精品文档就在这里 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有 -- 方式一：采用公司购买的方式税收负担分析： 公司只负担印花税 和契税两种税， 该方式下房地产的评估增值部分不能在企业所得税税 前列支，评估增值的抵税效应不能实现。 1.印花税：依据《印花税条例》及实施细则规定：印花税只对税 目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。 “产权 转移书据” 税目中的财产所有权的范围是： 经政府管理机关登记注册 的动产、不动产的所有权转移所书立的书据， 以及企业股权转让所立 的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为 0.05%.依据： 《关于 印花税若干政策的通知》 （财税[2006]162 号）规定“对土地使用权出 让合同、土地使用权转让合同、 商品房销售合同按产权转移书据征收 印花税”。 公司购买的印花税为 1000×0.05%＝0.5 （万元）。 2.契税：依据《契税条例》及实施细则规定：契税的征收范围为 以出让方式取得国有土地使用权； 以转让方式 （买入、受赠、交换等） 取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属 的单位和个人为契税的纳税人。 税率为 3%～5%，契税的计税依据为 “成交价格”，即“取得成本”。依据川财税函 [1997]7 号的规定成都 市契税的适用税率为 3%.公司购买应负担的契税为： 1000×3% ＝30 （万元）。 3.企业所得税：依据《关于企业资产评估增值有关所得税处理问 题的通知》 财税字 [1997]77 号第四条 “企业进行股份