中国房产未来发展趋势.doc

中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21帖纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年 中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：英一，中国过去三十年的经济快速增长 是真实的；英二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达 国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；英四，山 于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说屮国经济的未來至少述有三十年的快速增长空间，我们就完全有理山认为—— 中国的房地产业未來也至少还有三-I?年的增长空间，以下的若干理山应当足以说明这个推 论。 经济成长：中国经济己经持续多年呈两位数增长，经济的持续増长必然带来城帀发 展、住房扩大、投资増加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人 们购房和投资的能力也随之增加，血对改变住房的量与质瑕为迫切的中产阶级的家庭数屋更 呈“崛起”之势； 支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言， 房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 人口存量：中国的人口已经超过了 13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和 家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 人口增最：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土 面积与中国接近）全国人口总尾的数最，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方 米（考虑了城市化比率）； 人口质量：中国的人口质量在发生改变。随看经济技术的发展，人均寿命在增长（同 1995年相比，当今中国人口平均寿命増长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善, 因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变； 人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了 3亿。 人口平均寿命的延长対厉地产市场有克接的影响，’‘很发族” L2开始出现对家庭式居住和非 家庭式居住等不同居住类型的选择； 换启需求：当前全球垠大的建筑工地和住龙市场都在中国。在激烈的竞争Z下，居 住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商晶住房市场中最主 要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住方条件不满意。 目前中国城币的人均住房面积约26平方米，此数并不大，述有提高的必耍。而人均居住面 积每提高1平方米，全国就会新増13亿平方米的住房需求； 第二套房：随看中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为 11.9%,社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购 买第二套住龙其至更多套住房的家庭日渐增多，其日的有自住、投资和投资加自住; 9?拆迁用启：城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，每年全国需要拆迁住龙的家 庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆T补” “2”的补偿政策，每年将新增1. 5? 2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁戶会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新 增1?1.5亿平方米的住房需求； 政策类厉：当前ZF力推廉租房、经济适用厉和限价厉等政策类住厉，将加大这类 住厉的开发彊，同时有助于将商品厉市场分离出來。为了保障中低收入尤英是低收入家庭的 住龙，各级ZF止在采取-系列政策。让13亿人真止实现“居者有其屋”的计划，必将形成 巨大的需求市场； 特殊住房：在大多数家庭都有独生子女的中国，许多人在子女就读学校附近买房或 者租房，以方便照料子女就读。另外，与先前不同，如今年轻人的结婚条件止在发生变化, 年轻人结婚所需的房屋己经成为市场的重要结构之一。有专家指出，在欧美一些国家，年轻 人一般大学毕业大概十年以后才买房子，购房主力是35岁以上的人。而在中国买房者不但 大多是25岁到30岁的年轻人，而且出现一毕业就买房，买房就要买大房的现象。有调查显 示，25至28岁的年轻人已成为购房的中坚力量。 投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额12超过20万亿元。而从整体上看, 大多数人的投资意识才刚刚开始觉醍。目前中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有 限，而股市“过山车”式的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣； 异地置业：无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置启产的 人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视； 生活方式：中国的城市相继从现代的、工业时代的城市向后现代的、后工业吋代的 状态进步，人们的生活方式对居住的要求也正发生着根本变化。随着文化生活的进步，人们 对住区有了更高的要求，新的住区更加注意居住文化的主题化，例如一一健康、养身、运动、 艺术和休闲等等。中国人每年的止常假期和企业年假已近日历天数的大约