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2021/3/27 * （二）个别资金成本率的计算 个别资金成本率是指按各种资金筹资方式计算确定的成本率。 1．长期借款资金成本率公式 I1（1－T） K＝————— 1－?1 式中:Κ——长期借款资金成本率; I1——长期借款利率; ?1——借款费用率; T——所得税率。 2021/3/27 * 2．债券资金成本率公式 房地产开发企业发行债券的成本主要是指债券利息和筹资费。 债券资金成本率可按下列公式计算: Rb（1－T） Ib（1－T） Kb＝—————— 或 Kb＝————— （1－?b） B（1－?b） 式中:Kb——债券资金成本率; Rb——债券利率; Ib——债券年利息率; B——债券筹资额; ?b——债券筹资费率; T——所得税率。 2021/3/27 * 3．普通股资金成本率公式 ①评价法。其计算公式为: D Ke ＝—————×100％＋g S（1－?） 式中:Ke——普通股资金成本率; D——普通股预期年股利支出; S——普通股筹资额; ?——普通股筹资费率; g——普通股股利年增长率。 2021/3/27 * ②资本资产定价模型法。 其计算公式为: Ke ＝Rf＋β（Rm－Rf ） 式中:R f ——无风险报酬率; Rm——平均风险股票必要报酬率; β——股票的风险校正系数。 【例4－5】 某一期间证券市场无风险报酬率为10％,平均风险股票必要报酬率为15％,某房地产开发公司普通股β值为1．10,试计算该普通股的资金成本率。 2021/3/27 * 4、优先股资金成本率公式 D K p ＝—————×100％ S（1－?） 式中: K p ——优先股资金成本率; D——优先股预期年股利支出 S——优先股票面价值; ?——优先股筹资费率。 【例4－6】 某房地产开发公司为某项目发行优先股股票,票面额按正常市价计算为200万元,筹资费率为4％,股息年利率为14％,试求其优先股资金成本率。 2021/3/27 * 5、留用利润资金成本率公式 D K n ＝—— ＋g P 0 式中: K n ——留用利润资金成本率; D——第一年股利; P 0——留用利润总额; g——股利年均增长率。 2021/3/27 * （５）美观要求 主要考虑以下因素:环境的视觉效果;建筑的组合与密度;空间的构成、比例、色彩等。 （６）经济要求 居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应。 （７）施工要求 居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营,特别是当成片居住区进行机械化施工时,更应注意各开发项目的布置要能满足施工要求和遵循建设程序。 2021/3/27 * 3、需要了解的市政配套设施问题 居住区内主干道与城市道路的接口必须符合地区性结构规划的要求; 了解基地雨水、污水纳入泄水系统的情况; 了解可供水源的接头位置、管径、标高、压力等情况以及增容的可能性; 了解基地属于哪一个电话局交换范围和可供线路总量; 2021/3/27 * 了解基地原有或规划新建的电源情况及进线位置,落实基地内需设置的（配）电站情况,决定电线（缆）的敷设方案; 了解基地附近的城市煤气情况; 居住区内的公交和出租汽车站点的位置,以及停车场（站）的用地面积和建筑面 积; 居住区内及住宅内部垃圾收集处理方式,垃圾箱（房）设置数量及位置、尺寸,公共厕所的设置。 2021/3/27 * 4、居住区规划布局与空间环境设计 　居住区的规划布局的基本原则: （1）方便居民生活,有利于组织管理; （2）规划建设与居