海口都市海岸房地产项目投资可行性建议报告书.docxVIP

市场及项目分析 全国房地产形势 二、 海口 2004年房地产市场发展趋势 三、 项目区域状况分析 四、 项目周边可比楼盘分析 五、 本项目基本情况 六、 本项目定位 投资估算与资金筹措 一、 项目投资估算 二、 项目资金筹措 项目利润率预测 一、 销售收入预测 二、 项□利润率预测 贷款风险分析 一、 开发项冃贷款风险因素综述 二、 项目风险 附表 报告摘要 项目主耍技 术经济指标 —期项H用地 34796M2 一期规划总建筑面积 43156M2 功能设定 ⑴住宅楼层6 —9层，纯商业为2层 ⑵一层架空做商业和会所 (3)2层以上为住宅 市场分析 整体市场分析 整体市场开始复苏，市场消化能力和需求潜力正 在趋强，但市场供应速度远大于市场吸纳速度,帘置面 积有进一步加大趋势，相应也增加风险性。 区域市场分析 海甸岛作为政府规划重点,在众多利好市政规划 下，开发前景看好。鉴于区域楼盘以大户型为主的情 况F,小户型住住宅的需求前景和消化潜力值得期 待。  户型面积定位 1房 面积52-57M2 2房 面积87-91M2 3 房 面积 124-131M2 档次建位 高档住宅 价格定位 (1)住宅均价3000元/M? ⑵商业均价5000 7G/M2 开发成木测 算 建设总投资 9045万元 单位面积平均完全成木 2095 7G/M2 以上包括：土地使用出让金、开发成本、销售费用、利息、其它财务费用、销 售税费 基本方案 按基本售价全部销售计，项目内部收益率54. 1% 保守方案 按基本售价-10%,项目内部收益率26.1% 综合评价 木项H无论从市场角度，还是财务角度來看，都具有较强可操作性，极具 开发潜力。 市场及项目分析 全国房地产现状 2003年8月，国务院下发了被业界简称为1 8号文的《关于房 地产市场持续健康发展的通知》，其屮对房地产业“支柱产业”地位 的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。 被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步 宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产 业当作基础产业对待，在通知屮，首次将房地产业列为国民经济支 柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民 经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表 明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。 关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱 产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的 增长速度达到了 30%左右,对GDP增长的直接贡献达到1.5%,如 果加上间接贡献，这一数字接近3%,已经成为国民经济增长的主要 来源之一，成为真正的支柱产业。 通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高， 带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健 康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质 文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长, 保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源 优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展， 对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的 意义”。 在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过 兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企 业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开 发企业，要限制其参加土地扌h卖和新项口申报”，在加强信贷管理上 “对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力 度”。可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将 进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、 主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、 但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。 海口市2004年房地产发展状况 1、 房地产开发投资规模大幅增加 房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投 资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比 上年增长84.0%o房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在 固定资产投资领域扮演着越来越重要的角色，2003年海口市房地产 开发投资占全社会固定资产投资的26.4%,在全社会固定资产投资 中名列第二，仅次于基本建设投资。投资力度的加大，意味着市场 的信心重新树立，加快了发展的速度。 2、 商品房施竣工面积和销售面积增长迅速 2003年商品房施工面积402.17万平方米，比2002年增长85.6%, 其中住宅施工血积342.69万平方米，增长94.3%；商品房竣工面积 89.4万平方米，比上年增长92.2%,其中住宅竣工面积81.23万平方 米，增长97.8%；