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《房地产概论》教案 （习题课） 土木工程系工程管理教研室 黄 万 新 第一部分 房地产投资估算 【例 1】 某家庭预计在今后 10 年内的月收入为 16000 元，如 果其中的 30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为 12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？ 【解】 （ 1）已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000 30%=4800（元）； 月贷款利变幻无常 i=12%/12%=1% ，计息周期数 n=10×12=120 个月 （ 2）则：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额 n P=A[（1+i ）-1]/[i 1=i ）n]=4800 ×[ （1+1%）120]=33.46 （万元） 【例 2】 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25 万 元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为 15%，问月还款额为多少？如果该家庭 25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？ 【解】 （ 1）已知：抵押贷款额 P=25×70%=17.5（万元）； 月贷款利率 i=15%/12=1.25%，计息周期数 n=10×12=120个月 （ 2）则月还款额： A=P[i （1+i ）n]/[ （1+i ）n-1] =175000 ×[1.25%（1+1.25%）120]/[ （1+1.25%）120-1] =2823.4 （元） （3）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为 2823.4/0.25=11293.4 （元） 【例 3】 某购房者拟向银行申请 60 万元的住房抵押货款，银行根据购房者未来收入增长的情况， 为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为 6.6%，期限为 15 年，购房者的月还款额增长率为 0.5%，问该购房者第 10 年最后一个月份的月还款额是多少？ 【解】 （1）已知： P=60 万元， S=0.5%，n=15×12=180（月），i=6.6%/12=0.55% （2）抵押贷款首次月还款额为： A 1=P×（ i —s）/{1-[ （1+s）/ （1+i ）] n} =600000 ×0.0005/{1-[ （1+0.005 ）/ （1+0.0055）] 180} =300/ （1-0.9144 ）=3504.67 （元） （3）第 10 年最后一个月份的还款额 A120 为： A120=A1×（ 1+s）t-1 =3504.67×（ 1+0.005 ）120-1 =6344.50 元 2 【例 4】 某家庭预购买一套面积为 80m的经济适用住宅，单 价为 3500 元/m2, 首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2%和 6.6%，期限均 为 15 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？ 【解】 1）已知： P=3500×80×（1-25%）=210000 元，n=15×12=180 （月） i1=4.2%/12=0.35%，i 2=6.6%/12=0.55% P1=100000（元），P2=210000-10000=110000（元） （2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： 1 1×[i 1 （1+i 1 n 1 n A =P =100000 ×[0.0035(1+0.0035) 180]/[1-(1+0.0035) 180]=749.75 （元） A2=P2×[i 2(1+i 2) n]/[(1+i 2) n-1] =110000 ×[00055(1+0.0055) 180]/[1-(1+0.0055) 180]=964.28 （元） （3）组合贷款的最低月还款额 A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03 （元） 【例 5】 某家庭以 4000 元/m2 的价格，购买了一套建筑面积 为 120 平方米的住宅，银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款，该 贷款的年利率为 6%，抵押贷款价值比率为 70%。如该家庭在按月等 额还款 5 年后，于第 6 年初一次提前偿还了贷款本金 8 万元；问从第 年开始的抵押贷款月还款额是多少？【解】 1）已知：P=4000×120×70%=336000元，P’=80000 元，n=15 12=180 个月 n’=(15-5) ×12=120 个月； i= i ’=6%/12=0.5% 则 2）正常情况下抵押贷款的月还款额为： 3）第 6 年年初一次偿还本金 8 万元后，在第 6 到第 15 年内减少的月还款额为： 4）从第 6 年开始的抵押贷款月还款额是