中指院-房地产金融审慎管理：将重塑我国房地产政策-房地产-2020.pdfVIP

中指研究院 房地产金融审慎管理：将深刻影响我国房地产发展 2020 年12 月 “十四五”时期，房地产金融审慎管理将深刻影响我国房地产发展。近期央行行长易纲发文指 出，强化房地产金融审慎管理。我国房地产制度建设呈现出“房改”- “土改”- “金改”的脉络特征， 房地产金融审慎管理具有里程碑的意义，将深刻影响我国房地产发展。房地产金融审慎管理对行业有什 么影响？房地产市场将呈现哪些新特征？房企如何应对？ 一、宏观审慎政策背景与内容 1、背景：国际国内宏观审慎政策脉络 美国金融危机后，国际上开始重视宏观审慎政策。美国引发的金融危机对全球经济造成了巨大的 冲击，2009 年初，BIS 认为宏观审慎政策可以用来解决危机中“大而不倒”、顺周期性、监管不足和标 准不高等问题。2010 年G20 首尔峰会上，各成员国对宏观审慎达成共识，正式形成了宏观审慎监管的 基础性框架。2016 年，IMF、FSB 和BIS 联合发布《有效宏观审慎政策要素：国际经验与教训》报告， 将宏观审慎政策定义为利用审慎工具来防范系统性风险，降低金融危机发生的频率及其影响程度。 图：国际宏观审慎政策脉络 近几年我国政府高度重视宏观审慎政策。2017 年，“十九大”报告中指出“健全货币政策和宏观审 慎双支柱调控框架”。2019 年，央行的宏观审慎管理局成立，牵头建立宏观审慎政策框架和基本制度， 成立专门的机构，可见政府对宏观审慎政策非常重视。2020 年5 月，央行行长易纲发表文章指出按照 “因城施策”原则，强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理。10 月，央行副行长潘功胜在金融街论 1 房地产金融审慎管理：将深刻影响我国房地产发展 中指研究院 坛上表示，健全宏观审慎政策框架，重点健全房地产金融等宏观审慎体系。11 月，央行货币政策执行 报告指出“实施好房地产金融审慎管理制度”。 表：近年国内宏观审慎政策梳理 时间 政策 内容 部署完善宏观审慎框架 升 央行从 2016 年起将差别准备金动态调整和合意贷款管理机制升级为 2016 年1 月 级为MPA 体系 MPA 体系。 2017 年7 月 《第五次全国金融会议》 强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责。 2017 年10 月 《十九大报告》 健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架。 进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观 2018 年2 月 《央行工作会议》 审慎管理。 建立宏观审慎政策框架和基本制度，以及系统重要性金融机构评估、 2019 年2 月 宏观审慎管理局成立 识别和处置机制。 2020 年11 月 央行货币政策执行报告 实施好房地产金融审慎管理制度 注：MPA 即宏观审慎评估体系 2、内容：宏观审慎政策与货币政策有明显区别 宏观审慎政策工具，从功能角度分常用宏观审慎政策工具有几类：1、增加银行资本金和拨备的逆 周期工具，包括逆周期资本缓冲、动态拨备和准备金、逆周期风险权重以及杠杆率。2、针对特定部门 的逆周期工具，如针对房地产市场的工具，主要包括：贷款价值比（LTV）、贷款收入比（DTI）、印花 税、持有时间限制、（提高）最低现金支付比例、（减少）偿还期、改变抵押贷款保险要求、银行房地产 贷款数量限制。3、跨部门工具。 表：宏观审慎政策工具