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租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨 [ 来源 ] 中国资产评估协会网 内容提要 ：企业资本运营向多元化方面的发展给评估工作带来很多新的课 题。企业间资产租赁， 作为资本运营的一种方式目前经常出现在评估实务工作当 中。国内现有相关资料对资产租赁价格的评估介绍了几种方法， 但在实践当中的 可操纵性上尚存在一些问题。 本文提出一种确定资产租赁价格的评估方法， 通过 实际运用，已得到经济行为双方的认可， 现总结出来， 希望对相关命题的评估起 到一定的借鉴作用。 这里讲的租赁资产， 不是指融资租赁， 而是指一般意义上的租赁行为。 大额 的重要国有资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。 以往这种行为涉及的面比 较小，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多， 主要 是为减少双方的关联交易额度。 如何客观地评估租赁资产的租赁价格， 关系到经 济行为各方的切身利益，因此评估业内人士应引起对该类问题的重视。 本文所叙述的方法对不同资产类别具有共同性， 为描述方便起见， 我们首先 探讨一下关于机器设备租赁价值的评估方法，然后推广到其他资产当中。 一、正式出版物上介绍的方法 对机器设备租赁权价值的评估，《资产评估常用数据与参数手册》（ 2000 版）第八篇“资产评估典型案例剖析”当中结合案例介绍的两种方法，作为业务 探讨引用如下： 某设备租赁公司租用一台起重设备，该设备的原值为 34 万元，预计尚可使 用 10 年。该公司拟租用 5 年，设备预计残值为 1.8 万元，清理费用 0.2 万元，设银行利率为 11.52%，需支付利息 10.2 万元。根据双方约定，租赁期内按季度支付租金，计算本项设备租赁权每次应付的租金额。 方法 1――计算正常情况下的应付资金额 ，计算步骤如下： ⑴计算设备的租赁费 租赁费＝设备原值－预计残值＋清理费用＋银行利息＋手续费＋保险费 ＝34－1.8 ＋0.2 ＋10.2 ＋0.6 ＋ 3.4 ＝46.6 （万元） ⑵计算设备租赁期内应付租金额 租金额＝ [ 年折旧额＋（银行利息＋手续费＋保险费） / 设备使用年限 ] ×租 赁年限 [ （ 34－1.8 ＋0.2 ） /10 ＋（ 10.2 ＋0.6 ＋3.4 ） /10] × 5 23.3 （万元） ⑶计算每次应付租金 每次应付租金＝租赁期内应付租金 / 租赁期内支付次数 23.3/ （ 60/3 ） 1.165 （万元） 方法 2――加快租赁资产折旧的方法，仍然沿用上例 。 ⑴租赁资产每年应提折旧额的计算 每年应计提折旧额＝{[ 设备原值－预计残值×（ 1＋利息率）-10/ P/A ， i ， n ） 5.7947 （万 元） ⑵计算每年应负担的设备利息、手续费和保险费 上述费用＝（银行利息＋手续费＋保险费） / 设备使用年限 ＝（ 10.2 ＋ 0.6 ＋3.4 ）/10 1.42 （万元）⑶计算每年应付租金及租赁期内应付租金每年应付租金＝年折旧额＋年折旧费 5.7947 ＋1.42 7.2147 （万元） ⑷计算每次应付租金 每次应付租金＝每年应付租金 /4 7.2147/4 1.8037 （万元） 以上两种方法，前者计算简洁，容易理解；后者考虑了时间价值的概念，评 估得出的租金价格更具有说服力。但上述两种方法也存在共性的问题： ⑴未考虑设备原值与重置成本可能发生的变化，甚至严重背离的情况。 ⑵未考虑机会成本及行业平均利润。 对一种正常情况下的租赁行为， 作为出租方而言， 最基本的要求是获取与自 己经营原资产大致相同的收益额。 因出租方投资购买该等资产的目的是用于再生 产，获取一定的收益，即应较银行存款利率高的收益；同时购买该等资产，将丧 失投资其他领域的机会； 另外，作为投资者， 投资该领域的目的是为了获取不低 于该行业的平均利润水平。上述前提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。 ⑶未考虑资产的现实价值情况。 资产的现实技术状况决定了承租方使用当中可能承担的风险， 倘若租赁合同 当中明确设备维护费用由承租方承担，显然新设备与旧设备是不同的。 二、推荐的机器设备年租金价格评估方法 鉴于上述原因，我们提出一种综合考虑上述因素之后确定的年租金价格的评 估方法。 1．年租金评估技术路线的确定 年租金评估采用收益法。即通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现 值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。 对年租金价格的评估方法是按上 述原理，以评估的现值为基础，确定未来的预期收益额。其具体步骤如下： ⑴首先确定年租金定义 年租金的定义， 一般应根据租赁双方签订的租赁意向来确定。 租赁双方不同 的约定，对租金价格的评估结论有一定影响。 如租金的支付方式不同， 所评估的 价格会有差异。为此，我们预先假设，所需确定的年租金为每个租赁年度期届满， 期末等额收