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别踩售后返租的这几个“坑”！（含租金测算） 售后返租的烫手之处在于其涉及诸多法律纠纷与经营 风险；诱惑之处在于开发商可迅速回笼资金。那么，怎样有 效规避风险，并获得最大化收益？本文以案例结合公式，教 你最科学、最高效的风险规避与租金测算方法。售后返租 2招大操作模式与优劣势模式 1招商T经营T销售T 2招 商T销售T返租T经营模式3销售T返租T招商T经营模式 销售T返租T放任售后返租4大风险及规避方法1差价补贴 风险案例假设大型商家租用某大型商业 10 年时间，综合考 年的平均回报率为 5.8% ，而发展商承诺投资客户的回报率 为 8% ，这之间就存在 2.2% 的差距。 假设本项目的最终销售 价值为 1 亿元，则发展商在这 10 年承租期中共需补贴： 亿元 x10 年 x0.022=2200 万元，因而，由于长期的高回报导 致长期补贴，为发展商今后留下了包袱，也产生了一定的风 险。2 大商家经营不良的风险 3 返租期满后产权分散风险 开发商资金风险此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的 办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是：开发商 将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面 积的若干份。每个购铺者可购买其中的一份或几份，所有购 铺者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证， 这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。这种 方法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内 商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都 不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场发展不充分、地产 证券化发展缓慢的困境。售后返租商铺租金回报率测算公式 以某家居连锁品牌为例，从经济条件、计算方法、计算公式 虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价，其10 虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价，其 10 3 大方面解析售后返租回报率制定过程。该品牌是从事家居 商品流通的大型家居连锁企业，各分店主要经营中高档家居 商品，并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送 及信息服务； 从 2002 起，该品牌开始逐步向全国市场扩张， 其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，单店面 积一般都超过 4 万平方米。品牌选定一个合适的商业项目 （商 业地产招商），开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺 销售，再将商场整体出租给该品牌，由其负责招商以及日后 的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年 8% 的回报率 向业主返还一定金额。 1 制定经济分析条件为了便于计算和 具有代表性，先设定几个条件：租期时间为 8、10 年计。选 定二层作为面积来计算 （两层面积为7000 计）。假设商场 两层全部公开发售，并且达到 100% 的销售率。 2 租金回报 率计算方法根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论 给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益， 由此得出以下的公式：实际销售总金额 -回报客户的金额 该 品牌租金 -不可预见费 = 纯销售额其中：实际销售总金额：是 商场在实现 100% 销售的情况下获得的收益， 包括各种费用 回报客户的金额：是发展商每年按照 8%的出租回报率在租 期内付出的总金额；该品牌的租金：是租期内发展商从好百 年得到的总收益；不可预见费：是在租期内发生的目前不能 预见的部分支出；纯销售额：是在发展商自行销售，不考虑 任何合作模式， 并实现 100% 销售的情况 下获得的收益。 假 设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知，如下表所示 3 租金回报率计算公式按照该品牌的租期为 8 年、10 年分别 计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照 8年2.5%、 10 年 3% 计算；前三年的租金保持不变，从第四年开始，按 照每年 12% 递增。第一种： 按 8 年租期算将已知数据带入到 公式中，得到：销售均价X 10000 —销售均价X 10000 X 8%X8 + 月租金X 10000 X 12X 3曲租金X 12X 10000 X1(12% ) [1 -(1 + 12% )5]}/[1 - (1 + 12% )]—销售均价X 10000 X 2.5% =22500 X 10000得出销售均价与月租金的关系方程式： 销售 均价=53731 - 361 X月租金按照月租金从 50元/ 到100元 /rf的价格，带入到公式中，贝y得到相应的销售均价，既当该 品牌的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价， 才能保证发展商能够得到纯销售额。 （二层均价按照 2： 1 的 比例计算。）计算结果为：由以上递增方式得出：每年租金 表（元 / m ）第二种：按 10 年租期算计算方法同上，贝计算 结果为: