房地产市场调查与预测时间序列预测法单元9.2课件.pptVIP

房地产市场调查与预测 湖南工程职业技术学院 建筑工程系 徐小慧 房地产市场调查与预测 单元9 定量预测方法 单元9 定量预测方法 单元9 定量预测方法 9.2 时间序列预测法 1、时间序列 时间序列是将某一统计指标在不同时间上的数值，按时间先后顺序排列而成的统计数列。 见右表：我国商品房销售资料（单位：亿元、元/平方米） 年份 销售额 价格 1999 2988 2053 2000 3935 2112 2001 4863 2170 2002 6032 2250 2003 7956 2359 2004 10376 2714 2005 17576 3168 2006 20826 3367 2007 29604 3885 时间序列的种类 时期数列 绝对数时间序列 时间 时点数列 相对数时间序列 序列 平均数时间序列 时间序列的种类 1、绝对数时间序列：是有一系列经济总量指标数值按照时间的先后顺序排列而成的统计数列 （1）时期数列：反映某种社会经济现象在一段时间内发展过程总量的绝对数序列。 （2）时点数列：反映某种社会经济现象在一定时点上的状况及其水平的绝对数时间序列。 2、相对数时间序列：是由一系列同类相对数指标数值按时间先后顺序排列而成的统计数列 3、平均数时间序列：是由一系列同类平均指标数值按时间先后顺序排列而成的统计数列。 时间序列的编制原则 时间序列可以显示房地产现象的发展规律，各项指标应具有可比性。 （1）时间长短应该相等 （2）总体范围应该一致 （3）经济内容应该相同 （4）计算方法应该统一 2.时间序列预测法 时间序列预测法是通过编制和分析时间序列，根据时间序列所反映出来的发展过程、方向和趋势，运用数学、统计及计量经济模型进行类推或延伸，借以预测下一段时间或以后若干年内可能达到的水平。 依据连续性原理 时间序列预测法的步骤 （1）编制时间序列 （2）分析时间序列 影响时间序列变动的因素主要有四种因素：长期趋势、季节变动、循环变动、不规则变动 （3） 选择预测方法，建立预测模型 （4）计算预测值和预测误差。 平均数预测法 （1）简单平均法 简单平均数法是先将总体单位某一数量标志值简单加总形成总体标志总量，然后除以总体单位总数，将得到的平均数值作为下期的预测值。计算公式为： 简单平均法举例 平均数预测法 （2）加权平均法 加权平均数法就是对总体单位某一数量标志值的各个时期历史数据按近期和远期影响程度因素进行加权，求出平均值，作为下期预测值。计算公式为： 加权平均法举例 （P199练习9.5） 平均数预测法 （2）移动平均法 移动平均法是从时间序列的第一项起，采用逐项递移的办法，将原时间数列中的若干项数据进行平均，从而形成一个以移动平均数构成的新的时间序列，以消除短期的、偶然因素的影响，从而呈现出现象发展变化的长期趋势。通过移动平均法进行预测，移动平均项越多，则修匀的作用越大，曲线也就越平滑。 平均数预测法 （2）移动平均法 移动平均数法包括一次移动和多次移动；又分为简单移动平均法和加权移动平均数法两种。 简单移动预测法的公式为： （P186-187例题，P199练习9.6） 指数平滑法 指数平滑法认为时间序列的态势具有稳定性或规则性，所以时间序列可被合理地顺势推延；认为最近的过去态势，在某种程度上会持续到未来，所以将较大的权数放在最近的资料。 其实质就是移动加权平均法的引申。 指数平滑法 指数平滑法的特点： （1）对离预测期最近的市场现象观察值，给予最大的权数，而对离预测期渐远的观察值给予递减的权数； （2）指数平滑法中的平滑系数，是一个可调节的权数值，预测者可以通过调整的大小，来调节近期观察值和远期观察值对预测值的不同影响程度。 一次指数平滑法 一次指数平滑法是根据对权数递增快慢的要求，选择权数α（平滑系数）对本期的实际值加权平均来推算下一期的预测值的一种预测方法。 预测公式为： 下期预测值= ×本期实际发生值＋（1－ ）×本期预测值 一次指数平滑法预测步骤 （1） 确定初始值 （2）选择平滑系数 如果预测目标的时间序列虽然长期发展趋势比较稳定，