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东海岸营销推广策划报告 一、市场分析及项目分析 （一）市场总体走势 1. 2001年度深圳房地产概况 2.盐田区房地产市场分析 （二）沙头角片区分析 K沙头角片区特点 2.沙头角片区的楼盘的共性 沙头角片区楼盘情况 方案 （三）本片区与周边片区的互动分析 （四）典型案例分析 （五）项目概况及周边配套 （六）项目SWOT分析 二、项目定位 （一）物业定位 及主要媒体投放计划.费用 K住宅部分 2、商场部分 营销推广 （一）总体策略 （二）阶段性推广策略 K阶段推广图示 2、开盘时机圈定 3.销售期划分 4、 4、 宣传推广费总预算 （三）阶段性推广详细 1＞造市一前期准备阶 2、预约登记阶段 开盘强销阶段 4、 4、 尾盘阶段 5＞开盘策略 6＞销售准备费用估计 五、价格策略 （一）销售均价预测 （二）客户定位 因素 1＞主力客户群 斯指数性价比法 2、争取的目标客户群体 （三）推广定位 1、市场战略 2、 2、 推广主题 三、项目包装 1＞项目理念包装 2、心理形象包装 3、项目建筑设计建议 5、物业管理包装建议 6、VI包装推广方案 4、 4、 卖场包装及接待中心布置 一.市场分析及项目分析 （一）市场总体走势 1、2001年度深圳房地产概况 1、均价产生所考虑的 2＞市场均价预期一豪 3、均价调整 4＞具体预测 （二）价格表的制定 1、 价格表的制定依据 2、 模拟价格表 （三）付款方式和折扣 （四）阶段性价格策略 销售合同草案 1）深圳市市场供给与消化情况 至2001年第三季度为止，全市共签订土地出让合同388宗，面积为940.99万平方米；全市商品房新开工面积 为405.87万平方米，竣工面积为288.95万平方米；全市供销售商品房面积为381.76万平方米，同比增长7.59%,其 中实现商品房外销30.1万平方米，同比增长5.54%；全市商品房空置面积达232.7平方米，同比减少28.42万平方米。 深圳市的整个商品房市场发展良好，空置率在不断下降。 2）深圳房地产价格情况 2001年深圳市房地产价格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、 三级市场的房价略有下降，办公市场的房价呈上升趋势，商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势，到第四季度 房价与基期相比基本持平。 深圳房价指数（表1: 1） 2001 年 房价指数 住宅 办公 商业 二级市场 三级市场 基期 100.00 94.00 73.00 107.00 275.00 Q1 99.00 92.00 72.00 109.00 275.00 Q2 98.28 91.84 71.51 109.89 272.60 Q3 98.69 92.26 71.32 110.37 273.91 Q4 989 92.25 71.59 111.93 275.94 季度变化％ 0.20 -0.01 0.38 1.42 0.60 说明：深圳房价指数以2001年1月1日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算。 结论： 整个深圳住宅市场房价下降，办公用房价格变化不大； 2001年被称为“深圳购房年”，商品房的开发量与消化量，与同期相比有所增加，空置量在逐渐下降 2、盐田区房地产市场分析 1）区域基本概况 盐山区位于深圳经济特区东部，距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西 连罗湖莲塘、北邻龙岗区。辖区面积72.36平方公里，约占深圳经济特区五分之一，下辖一镇两个街道，即沙头角镇，盐 田街道和梅沙街道。区内总人口 11.32万人，苴中常住人口 2.59万人，暂住人口 8.73万人。 盐田区自然环境得天独厚，全区海岸线长19.5公里，是深圳、广东乃至全国海岸风光最优美的“黄金海岸” 之一。 从城市发展的规划来看：盐山区要求高起点规划，形成城市功能明确，建筑风格鲜明的三大组团一盐山组团、沙头角 组团、梅沙组团。其中沙头角以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主，形成全区的商贸中心和出口加工业基 地。 2）盐田区住宅用地供给情况 至2001年第三季度，从住宅用地的出让情况来看：特区内共出让土地100.99万平方米，其屮盐田区的占31.87万平 方米。而盐山区没有专业的商业地出让。 3）盐山区近期房地产市场价格走势情况 2001 年 住宅 办公 商业 二级市场 三级市场 基期 67.00 50.00 69.00 172.00 Q1 66.00 51.00 71.00 175.00 Q2 66.43 48.88 71.46 175.00 Q3 67.09 48.45 69.30 178.25 Q4 67.30 49.14 69.30 181.85 季度变化％ 0.31 1.43 0.00 1.91 说明：深圳房价指数以2001年1