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Part 1 宏观大势分析 投资拉动（2009－） 市场状况 出口拉动（2001－2005） 出口、投资拉动（2005－2008） 1 2 3 2001年12月，中国正式加入世贸组织，出口经济发展迅猛，出口导向型经济地位明显 政策背景 实行大规模出口退税制度，鼓励出口 房地产业市场化程度低，固定资产投资主要以国家大型工程为主 固定资产投资大幅度增长，房地产成为主要支柱产业，与出口并驾齐驱 开始对出口导向型经济进行调整，取消部分产业的退税 加快房地产市场化改革，推动房地产业发展，房地产逐渐成为支柱性产业 因为经济危机影响，出口大幅度下滑，而国内民众消费潜力尚未得到有力激发，国家主导的投资成为推动经济增长的主要动力 实行四万亿经济刺激制度，放宽货币政策 颁布九大产业振兴计划，推动产业复兴 推动国民经济的三驾马车中，消费的推动力始终没有得到激发 目前国内经济的复苏仍然主要靠政府投资的拉动，经济结构调整并未到位 市场大势分析（1/8） 国内实体经济并未主动反弹，而是靠国家投资强行拉升，其情况与美国1929年危机后相似，要警惕二次危机发生的可能 美国世纪初经济危机以后的经济走势 首轮经济危机 国家巨额投资 经济强 劲反弹 ? 2007-2008 2008-2009 2009-2010 2010 本次经济危机中中国经济走势 经济会否 二次探底？ 政府大规模刺激经济，固定资产投资大幅增长，经济反弹 1929 1933 1937 首轮经济危机爆发 第二轮经济危机爆发 1933年到1937年，美国经济复苏空前之快，GDP增长平均超过9%。失业率由25%下降到14% 因为政府大手笔的财政刺激，赤字猛增，通货膨胀。1937年美国政府开始实行政府推出机制，缩减支出，第二轮衰退随即爆发 8月初，政府提出货币政策将微调,股市大跌，随即政府重申，将继续坚持适度宽松的货币政策 目前中国经济的向上走势过于依靠国家投资强行拉动，对政策敏感性过高。一旦经济刺激计划到期，经济有掉头下行的风险 市场大势分析（2/8） 年初以来，房市政策利好不断，刚性需求释放，房市暂时回暖,从中短期来看涨势仍将持续 2009年年初以来，政府不断推出利好政策，同时信贷放开,房地产市场流动性充裕。国房景气指数持续上升 24000 22000 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 0701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 0903 0905 0907 0909 深圳一手楼价格变化（元/平方米） 115% 09年1月 09年9月底 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 08年 09年 108 106 104 102 100 98 96 94 92 90 88 2008年至今国房景气指数变化趋势 2009年初至今，07－08年被高房价压制的刚性需求开始集中释放，以深圳为例，从09年1月至9月底房价已上涨115％ （数据来源：中原中国二级市场统筹发展中心） 市场大势分析（3/8） 受到上半年房地产市场量价齐升带动和国家政策支持，住宅开发量从低谷急剧攀升 省市 完成投资额 同比增长 北京 105.98 -25.6% 上海 186.76 -9.0% 广东 345.41 -13.2% 省市 完成投资额 同比增长 北京 331.46 -15.4% 上海 359.21 -11.8% 广东 820.94 -14.3% 2009年一线省市房企完成住宅开发投资额及增速 一季度末 省市 完成投资额 增长 北京 587.61 10.5% 上海 626.12 1.2% 广东 1357.17 -7.3% 二季度末 三季度末 一季度 二季度 三季度 600 500 400 300 200 100 0 （亿元） 北京 上海 广东 三省市各季度住宅完成投资额 受2008年房地产价格下跌影响，2008年底到2009年初住宅开工大幅下降，造成2009年二、三季度供应不足，价格居高不下 受前半年房地产复苏带动，第二季度开始，住宅完成开发投资额显著回升，季度环比均出现上扬，同比仅广东省出现小幅下跌 据住房与城乡建设部预计，2010年第一第二季度，全国住宅可售面积会出现一个新的高峰 数据来源：国家统计局、国家住房与城乡建设部 市场大势分析（4/8）