北仑核心商务区泰山路南#地块项目定位建议报告分享.pptVIP

海尚名城 筑御锋之作——北仑核心商务区泰山路南8#地块项目定位建议报告;前言;地块已有价值体系提炼;一、项目背景;北仑整体市场走势：2003-2008年之间，成交价格呈稳步上升趋势，价格从2003年的2800元/㎡，上涨到2009年的6986元/㎡；2004年成交面积达到顶峰，后期受到安置房及宏观政策的影响，出现下滑，但2009年上半年再次出现反弹，成交面积达到52.52万方。;北仑当季市场走势：08年市场出现下行，全年成交约28万平方米，月均成交202套；09年1-10月市场成交快速上升，月均成交458套。价格体系目前冲至8000-10000元/平方米。;世茂世界湾 8500-10000;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;城区在售典型个案汇总信息：;1、首次置业的市场容量较大，90平以下，成交率较高，达到90%； 2、110-130㎡，市场成交量较大，是首改市场主流之一，但总价段目前??显上浮； 3、130-150㎡，市场容量大，是再改市场主流，成交率达89%，存在机会点； 4、目前市场中大户型的供应量较少，180-200平米上下成为市场中的一个高点，面积继续做大，市场接受度相对降低低。;市场态势1：楼市重入上升快车道，抢购在继续。 北仑房地产市场随宁波整体大环境上扬走势，同步大幅度拉升。 市场态势2：2010年，公寓主打，住宅短期缩量。 注：北仑城区住宅土地供应源头严控模式与宁波基本接近，同时现售住宅个案均处扫尾或售罄阶段， 4-6个月内，短期供应断档。 而2010年上市项目中商务公寓比例大幅增高，住宅上市项目重点归属世贸2期，2500套。 市场态势3：价格标杆不断涌现，北仑主城房价迈入万元体系。 项目所属区位房价处于北仑城区高位，以金城花园、世贸二期为代表的标杆价格均达万元以上。 市场态势4：90平米、110-130面积段产品持续热销，大户型需求呈崛起态势。 注：世茂项目定位北仑区域标杆，真切拉动大户型抬头趋势兴起。 市场态势5：新增大批新主力购买人群——拆迁户 注：具调查信息反馈，未来数年内，北仑拆迁体量仍将逐渐上升。;二、市场空间研判;2010年底前后6个月城市供应关系;城市供应关系;;2010年预计与本案直接形成竞争的重点项目;二、市场空间研判;项目周边商业网点调查;项目周边商业网点调查;项目周边商业网点调查;项目周边商业网点调查;项目周边商业网点调查;项目周边商业网点调查;项目周边商业网点调查;商业用房信息总结;三、项目定位;开发模式建议;项目子地块独立定位;三、项目定位;客户群定位推导;客户群置业目的推导;类同项目销售反馈;6、后续客户展望 北仑从近两年开始，拆迁也从实物补偿变成货币补偿，城中村每户大概能够补偿100万以上，而2010年起，周边将有三个村子进入拆迁，这还不包括下边的乡镇，这部分拆迁客户拿到钱之后，首先想到的是买房。 另外，随着周边企业规模的扩大，如台塑、电厂、保新钢铁等，将会有更多的新员工进入； 本地客户仍然会是市场的主流，也将占据110-140平米的主流产品 7、本项目周边预期 泰山路目前正在改造，在未来，泰山路将只有轻轨（高架）和小汽车专用通道，而原来的集装箱、大卡车等，将搬迁到其他专用道路； 大润发的商业也是北仑比较发达的，那块位置也已经是发展比较成熟的区域了。 预期只要面积不是做得特别大，最好不要超过200平米，11000的价格是不愁的。;本案重点目标客户锁定;三、项目定位;项目产品定位建议——住宅产品段及配比建议;规划布局建议——8#-1地块;规划布局建议——8#-1地块;规划布局建议——入户大堂;首层架空，切实营造泛会所、邻里空间功能;规划布局建议——园艺景观主题;;;规划布局建议——主力户型参考建议;规划布局建议——大户型户型参考;规划布局建议——200平户型参考建议;规划布局建议——高层立面建议方向;规划布局建议——8#-2地块规划建议由来;规划布局建议——8#-2地块规划建议由来;;策略锁定;规划布局建议——8#-2地块;漫坡引导的小街 地上应尽可能做足商业体量。 创新在于改变过去多层商业垂直平直交通的方式，引入“漫坡道”，部分形成层层是首层的沿街底铺感受，增加价值；同时，在消费体验上，也形成了与曼哈顿广场截然不同的商业形态;漫坡引导顾客行进中自然走过，更好的实现空间融合;商业建筑效果建议——近德式风格（趋近建议住宅风格新古典主义）;内外街商业效果其他参考建议;规划布局建议——整体效果;1;第一批;项目;五、开发策略建议;开发策略;五、开发策略建议;批次;五、开发策略建议