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中国房地产未来发展趋势预测及分析 中国房地产的发展与屮国的城镇化休戚札I关，城镇化是人类社会发展的必然趋势。 为什么说城镇化是人类社会发展的必然趋势，有没有其他的发展道路可以走呢。答案是，没 有。从远古至今，人类开始只有一种行业：农业。其中包括农林牧渔。很长的历史阶段，人 类主要因顿于衣，食两个字。数「年的历史只为填饱肚了，抵御寒冷。没冇糖尿病，没冇肥 胖症。随着社会的发展，农业技术的提高，使得少量人口从农业屮解放出來，可以从事商业 活动。从此帀场这个无形的潘多拉魔盒就打开了。宣布了工业社会的到來。人类进入工业社 会以后，工业产品反过来作用于农业，进一步提高农业生产力，使得更少的农业人口能提供 更多的食品及农产品。形成农业人口逐渐减少，解放出来的农业人口进入城市从事工业生产 活动的正向循环。因此，城镇化的过程实质上是人口从一个初级行业向更高一级行业转移的 过程。也就是人类社会的升级进化的过程。遥望未来，也许人类社会城镇化的升级就是人类 太阳系化，银河系化，泛宇宙化。将生命的种了撒遍整个宇宙。 因此城镇化的实质是为人类行业升级，人口转移服务的。使人类社会活动围绕衣，食为 中心转变为以住，行为屮心。大大小小的城市的出现及发展，汽车，飞机轮船的出现。都是 指向这两个目的。航空航天技术的发展昭示着人类要挣脱束缚，飞得更高，走得更远。 因此房地产业围绕的是现代社会人类的两个活动中心Z—解决住的问题，是解决身在何处的 问题。是征服和占有的问题。因此房地产业永远都不会是夕阳产业。他只会以更高形式的发 展。 现在回归到中国的房地产发展与城镇化发展的问题。综上所叙，城镇化打工业化是一个 破币的两个面。是人走路的两条腿。国外有个指标，就是城镇化率与工业化率的比值。2010 年，美国的“两率”比为4.1,法国为4.11、英国为4.09、徳国为2.64、日本为2.48,共同呈 现出城镇化率远远高于工业化率的特征。而屮国“两率”的比值是1.09。城镇化率与匚业化率 的比值，代表工业化率对城镇化率的提升能力。中国城镇化的误区就是：认为多建房了，扩 大城市规模就是城镇化。实质上还要将农业人口转变为合格的工业人口。农民进城当农民工。 首选是当建筑工人，也算是从事工业生产。但是他们大部分变不成城市人口。为什么？因为 政府只负责要他们多建房子，不负责他们买得起房子。不负责把农民怎么升级成城市人口。 如何使城镇化，工业化形成正向循环，就是要让农民建得起房，也买得起房。让农民建房从 事建筑这一单一行业。技术含虽不高也容易出成绩，所以政府都爱做。如何把农民变成合格 的工业人口。即复杂又耗时。政府兴趣不高。因此中国房地产现状就出现房子空置率高的状 况。没有人住的房子是没有灵魂的房子。因为他们的未来主人无法从农民升级为工人。正如 凤凰涅槃升级升到一半卡住了一样，是非帘难受的。尤其是他们的子女，在城市里见了世面, 精神上留在城市，躯売却述在乡村。城市化不仅仅是人住在城市里，而且包含人的精神内涵, 生活习惯，知识水平，思想观念，社会经验，自我认同转化为真正的城市人。简单说就是城 市化少工业化发展不相匹配。土地城市化快于人口城市化。 下面在谈谈中国城帀化的各方数据：（以下数据收集于网络的公开数据） 根据中华人民共和国国家统计局2013年2月22日数据统计，年末全国大陆总人口为135404 万人，比上年末增加669万人，其中城镇人口为71182万人，农村人口 64222万人。全国 人户分离的人口为2.79亿人，其中流动人口为2.36亿人。城镇化率为52.57%。 现在先结合中国人口现状谈谈中国的城镇化： -、首先谈谈世界城镇化发展历史: 诺瑟姆（Northam）认为城镇化呈“S”型曲线发展，其过程可划分为三个阶段，这为众 多研究证实和引用。根据城镇化发展的“S”形曲线，当一个国家或地区的城镇化率低于30% 的时候，处于城镇化初始阶段，城镇化速度相对缓慢；当城镇化率处于30%-70%的时候, 城镇化高速发展；当城镇化率超过70%以后，城镇化的速率冇所回落进入平稳发展阶段， 这一阶段是城镇化的高级阶段。依据以上标准，结合世界城镇化发展的实际历程，我们将 1800年之示的世界城镇化进程分为三人阶段。 1、城镇化发展阶段 （一） 第一阶段：城镇化初步发展阶段（1760-1850） 在这个阶段，工业革命的发源地英国，城市化进程走在世界前面。从1760年开始，经 过90年的发展，到1851年，英国成为世界上第一个城市人口比重超过50%的国家，基本 实现城市化。而在1850年，世界城镇人口比重仅为6.3%；其中发展中国家的城镇人口比 重为6.0%,发达国家的比重也仅仅达到11.4%o （二） 第二阶段：城镇化局部发展阶段（1850-1950） 英国的工业革命和城市化道路对欧洲和北美等发达国家的