邵阳宝肯京汇整体营销思路（ppt50页).ppt

项目定位分析 鲜明市场定位 形象价值重塑与定位 价值重塑方向探讨： 项目写字楼产品 显性定位契合度 1、地段与区位适宜 2、立面形象满足 3、产品特点符合 隐形定位契合度 1、价值匹配：可转化非专业写字楼的低品质价值为新型家居式办公型产品的高形象价值 2、需求匹配：满足草创型及小规模企业的办公环境需求；也满足独立个人工作室的办公居住需求； 2、形象矛盾：差异化市场形象，模糊概念，可扩展更广泛的目标客户群体，实现对项目的市场聚焦效应 3、价格实现：不能完成该物业价格拔升使命 SOHO商务——“家居创意式”办公 商务办公、功能居住合二为一 产品价值重塑——滨江艺术主题购物中心（类似芳草地） 项目定位分析 鲜明市场定位 形象价值重塑与定位 项目商业产品 独特建筑文化，是城市的品位 超大的金字塔形的坡屋顶，为裙楼的商业部分塑造了极好、极稀缺的空间感， 形成了打造购物中心的一个重要竞争力。 创意文化艺术，是生活美学的品位 店铺与艺术品的混合，是芳草地成功的核心因素之一。从本质上看，整个大楼就是个艺术品。目前，很多客户会将这里当成一个城市景点，带着朋友、家人去拍照留念。 时尚餐饮文化，是舌尖的品位 打造一个全业态的品牌集市：从最便宜的美食城式的快餐，到大众喜爱的鼎泰丰、度小月等著名特色餐厅等，再到米其林三星餐厅，全部包括在内，即能满足写字楼里的租户需要，也能面向市场引进更多的人流。 都市白领文化，是休闲方式的品位 项目定位分析 鲜明市场定位 形象价值重塑与定位 项目客群定位方向探讨： 项目客群定位 源起：以市场客户本体为出发，一种需求的产生…… 市中心外地业务往来公司与市府行政机关单位对“社交+居住”环境有着共同要求： 交通通达性 良好的内部洽谈环境 优越的景观视野 齐全高档的生活配套服务 高品味的娱乐休闲设施 高档社交场所、高端商务场所平台 第一类：“草创精英”人群 与市中心中大型企业或政府等机关企事业单位商务往来的“草创精英” 第二类：“创意标榜”人群 以创意、设计、文化等产业为主导的私人或小型工作室 第三类： 各类投资客 浓郁区域情结、强烈产品认同的地产价值投资甚至收藏 项目定位分析 鲜明市场定位 形象价值重塑与定位 客群锁定—— 项目客群定位 城市“新中坚商务人群” 第三部分：项目定位 项目形象定位建议 本项目是以众多投资型商业业态为主流产品的综合体项目，现形象缺失，价值传播力无法得到凸显，应以体现投资、商住、SOHO办公、创富等多理念进行传播。建立项目品牌特征和业态直达传播特征，高度体现地域性特征，应以一种宏大的、具备高度理念的品牌策划组合，迅速占领并且引领邵阳市有限的投资型商业物业市场。真正做到一炮而红！而强大的推广策划更需要突出的是项目的投资价值和增值空间，真正做到邵阳市2017年的商业楼盘城市名片。 地段 从五个关键词出发，挖掘归纳和建立本项目独一无二的个性 区域 业态 价值 配套 千年商圈文脉 城市综合体，全业态集群 邵阳城市中心点 多重聚合价值 城市新商务、商业中心 核心定位 商务价值综合体 艺术购物中心●5A写字楼●SOHO 公寓 项目产品定位 项目定位分析 鲜明市场定位 形象价值重塑与定位 全新的形象价值输出： 城市中轴·时代前沿商务专属领地 项目形象主推广语 一座青龙桥，百亿宝京汇 推广案名 建议延续此案名： 邮政宝京汇 第四部分：招商与销售 招商策略 一、招商思路 1、商业以卖为根本原则，并考虑引进大型主力店商家：一楼商业卖好了，公寓、写字楼卖好了，对于二三楼四裙楼商业，开发商才有底气挑选租户，否则绝无可能，本项目商业应属于优质业态，以招商为驱动带动销售的心理，属于自我信心不足，最后导致的结局是——招商不能，出售无果。 2、公寓和写字楼投资型物业售前诱导性招商包装：深化升级写字楼公寓的投资概念，对公寓写字楼进行行业性导向包装，目的把整栋综合体营造成可经营性酒店公寓群，可经营性创意办事处群，大造投资型写字楼和办公楼的商务出租经营氛围。 3、先引进一家商务型酒店，可定协议，可签意向：在合理的销控条件下，边走边看，实行为酒店做合理的公寓及写字楼销控，真正实现实力商成规模购买，谈容易，成交需慢慢来，一切视公寓和写字楼销售火爆与否。 如果这里是战场，投资者只有冲才有出路，绝无逃避！ 招商不是目的，出售才是出路， 不做资产经营者！ 第五部分：营销推广策略 营销整体策略 战略目标 项目品牌 开发商品牌 将项目打造成邵阳高端特色商住综合体 建立邵阳知名开发商形象 战术目标 市场营销 标杆项目：客户满意，口碑第一 价格领跑：领跑区域项目公寓和商业的价格水平 一炮而红：打造代表邵阳城市形象的名片 价