合作方式的涉税处.docxVIP

PAGE PAGE # PAGE PAGE # 合作方式的涉税处理 主讲人: ?第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业. 单位.个人合作或合资开发房地产项目,且该项 目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理: ? （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即 合作、合资方,下同）分配开发产品的,企业在首 次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本, 其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资 额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算 计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进 行相关的税务处理。（2009年31号） ?【案例】B房地产开发公司与A公司合作（合资）开 发房地产项目,合同约定投资各方分配开发产品, A公司投资额为800万元,该项目于2010年12月完 工,按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋, 问B如何进行企业所得税处理?假如未结算计税成 本分得房屋又应如何逬行企业所得税处理? ?计税成本与投资额的差额= 1000 - 800 = 200万, 应调减应纳税所得额200万元。 如果投资额为1800万,销售成本为1000万元, 计税成本与投资额的差额= 1000 - 1800 = -800万,应调増应纳税所得额 800万元。 之所以这样规定,主要是为规避房地产企业将 售房款以接受投资的名义规避纳税。 ?在未结算计税成本的情况下：将投资方的投资额 视同销售收入进行相关的税务处理。 应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计 算调整应纳税所得额。 注意■不是800万全额调增.800万只是视同 销售收入,不是应纳税所得额！ ?（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的, 应按以下规定进行处理: ? 1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当 期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得 在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资 方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利 息支出。 ? 2 ?投资方取得该项目的营业利润应视同股息. 红利进行相关的税务处理。 乙单位以2000万元人民币投资甲房地产公司的 某住宅开发项目,双方约定不成立独立法人项目 公司,由甲房地产公司独立开发,投资方案如下: 项目实现利润按各自投资资金比例分红■项目利 润为1500万元,乙单位享有1000万元。 PAGE PAGE # ?乙单位所享有的1000万元利润分成只能是 甲房地产公司开发该项目的税后利润。甲公 司不允许税前列支此1000万元的利润分成f 相当于在企业所得税前支付乙单位1000- (1-25% ) =1333.33 (万元)。甲公司可 实现净利润1500x (1-25% ) -1000=125 （万元）。 ?根据企业所得税法的规定 居民企业投资于 居民企业分的税后利润和股息 超过 居民企业分 的税后利润和股息 超过12 个月的免企业所得税。 ?第三十七条企业以换取开发产品为目的, 将土地使用权投资其他企业房地产开发项 目的 ＞按以下规定进行处理: 企业应在首次取得开发产品时 ＜将其 分解为转让土地使用权和购入开发产品两 项经济业务进行所得税处理f并按应从该 项目取得的开发产品（包括首次取得的和以 后应取得的）的市场公允价值计算确认土地 使用权转让所得或损失。