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基本制度和政策-重点总结!房地产经纪人(协理)看后必过 基本制度和政策-重点总结!房地产经纪人(协理)看后必过 政策第一章房地产法律法规概述 *房地产是实物、权益、区位的结合体 *房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、变现困难、保值增值*房地产业与建筑业区别：建筑业是物质生产部门，第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，第三产业*房地产业重要作用：(1)国民经济发展提供重要物质条件；(2)房地产业关联度高，带动力强；(3)改善人民的住房条件和生活环境；(4)可加快旧城改造和城市墓础设施建设，改变落后；(5)利于优化产业结构，改善投资硬环境；(6)扩大就业；(7)增加政府财政收入*房地产开发包括：测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销*房地产业主要包括：房开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动 *房地产业：房地产开发经营业、房地产服务*房地产服务业：物业管理业、房地产中介服务业 *房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业*房地产开发经营特点：具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强 *房地产法调整对象：(1)开发关系(2)交易关系(3)物业管理关系(4)产行政管理关系*房地产法律体系：(一)宪法(二)房地产法律（专门法律：《城市房地产管理法》相关法律：《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、及《民法通则》、《合同法》、《担保法》）(三)房地产行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》(四)地方性法规(五)行政规章(六)最高人民法院的司法解释《房地产估计规范》、《房地产市场信息系统技术规范》*房地产管理体制：1国有土地有偿、有期限使用制度；2房地产成交价格申报制度；3房地产价格评估制度；4房地产评估人员资格认证制度；5土地使用权和房屋所有权登记发放制度；6房地产行政管理制度 *房地产交易机构工作任务：1执行法规；2整顿秩序行为；3办理手续；4协助财政征收税款；5房地产交易提供服务；6建立信息发布制度 政策第二章房地产权利1 *取得建设用地使用权途径：1行政划拨；2国家出让；3房地产转让；4土地房地产租赁*土地管理基本制度：1土地登记；2土地有偿使用；3土地用途管制；4耕地保护 *土地征收条件：1公共利益为目的；2执照法律规定程序；3予以公证补偿*征收集体土地原则：1珍惜耕地，合理利用；2保证国家建设用地；3妥善安置被征地单位；4有偿使用土地；5依法征地 *征收集体土地政策：1征地范围；2土地批准权限的规定；3征地不得化整为零；4进行安置补偿；5临时用地办理报批手续；6联营使用的集体土地；7必须征地公告；8合理使用征地补偿；9特殊征地特殊办理 *房屋所有权：占有、使用、收益、处分*使用权条件：1无损房屋本质；2按自然经济性能使用；3遵守法律、不损害他人利益*房屋取得：1原始取得（建造；没收；收归国有无主房屋；合法添附的房屋）；2继受取得（买卖、赠与、相互交换）*房屋所有权消灭：1产权主体；2产权客体；3转让、受赠；4行政法令和法院判决 *国有建设用地使用权出让特征的内容：1有国家垄断；2出让取得的土地只有使用权，没有所有权，进入市场可以转让、出租，地下埋藏物归国家；3支付全部出让金才领取土地证；4集体土地不经征收不得出让；5是国家已土地所有者身份与土地使用者之间关系具有平等、自愿、有偿、有期限等特点*土地使用权出让符合：整体规划、城市规划、年度建设用地 政策第二章房地产权利 *招标、拍卖原则：公开、公平、公证、诚信*投标人：不少于3人；评标小组：5人以上单数 *协议出让不适用于：房地产开发建设用地*挂牌时间：不少于10个工作日 *挂牌程序：1规定起始日、面价等；2符合条件填报报价单；3确认报价后，显示挂牌价格；4截止时间确定竞得人 *建设用地出让年限：1居住70；2工业用地50,；3教育文化体育50；商业旅游娱乐40；综合其他50 *土地使用权收回：1届满收回；2提前收回；3不履行土地使用权收回；4司法机关收回*国有土地使用权终止：1土地灭失；2使用者抛弃 *使用权出让合同内容：1正本、副本；2合同附件；3补充合同 *出让金缴纳：签订出让合同60日内支付*闲置土地：1未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定开发的；2批准一年内未动工的；3已动工，面积不住1/3，或投资额不足25%且终止建设连续满一年 *闲置土地处置方式：1延长开发期，但不超1年；2变更土地用途继续开发；3安排临时使用，具备条件后重新开发，土地增值的收取增值地价；4政府置换其他闲置