中国商业地产市场及消费趋势分析.doc

中国商业地产市场及消费趋势分析 商业地产冃前有人说库存太大，有的人说会有很多机会。到底整体 环境是机遇还是挑战？ 美国对我国2000亿的商品增加了关税，我们有600亿的对冲。我 们会想接下来的经济会怎么走？外贸很小会很快承压，另外一个变化就 是要靠投资，房地产投资虽然保持每个月10%左右的增速，但是随着市 场的调整的到来，我们也很难看到未来预期下，我们的投资还能继续保 持两位数的增长，如果是外贸承压、投资承压下，经济增长靠什么？就 是要靠消费。消费说起来很容易，但是做起来非常难。 从2014年开始，消费支出对国内生产总值增长贡献率就已经稳稳 地超过了投资和出口； 2018年上半年，消费对经济增长的贡献率达到 78.5%O在未来一到两年，大的经济环境，面临贸易战，内部投资增长 乏力的情况下，消费将承担起非常重要的责任。消费屮很重要的一点， 对商业地产会带来很重要的依托，因为任何消费载体的实现必须要依靠 商业地产作为很重要的基础。所以首先从当下来看消费面临新一轮的增 长机会。从历史数据来看，也是这样。从过去的消费数据来看，从国际 和国内经验来看，人均收入达到8000美金以上，个人消费和家庭据非 消费对所谓高端的诉求会更大。这跟经济发展非常相关，早期人均收入 低于1000美金的时候，更多的消费侧重于饮食、服装这样的初级的消 费。当人均收入3000—8000美金的时候，对城镇化的基础设施的需求 会非常高，人均收入接近8000美金之后，也就对消费升级的领域需求 非常高。目前止好进入这个阶段。可以说这个阶段大的消费时代来了。 这对商业地产也是一个机会，但是这种机会能不能转变成商业地产运营 商实实在在的收入和利润，这里面有很大的难题。这个难题是什么？ 我们测算了一下，这个数据直观的看，商业地产的库存目前是25 亿平方米，大家可能没有很深刻或者很大的感受。另外，冃前全国所有 的商品房的库存是56亿平方米。这56亿平方米，其中有30亿平方米 是住宅，有25亿平方米是商业，住宅和商业的比例来看是8： 2的比例。 最近几年达到了 8.5： 1.5的格局。从这个比例来看，住宅和商业比例 是完全逆转的。从这个视角来看商业25亿平方米的库存，按过去去库 存化来看，需要10年甚至更长时间来完成，这里面可能有一般是企业 口持经营的，但是即便把这部分比例去除掉，整个库存规模也是非常大。 可以说目前大的商业地产机会就在那儿摆着，面临最大的问题是库存的 去化，这个原因有很多，为什么会有这么高的库存，重要的是在过去很 多地方政府，特别是二三四线城市土地供给屮过程屮捆绑了住宅和很多 商业，让整个商业体量非常大。这种变化就对一手市场有很大的影响， 我们把商业地产分成走增量和存量两块儿来看。 增量市场：供求博弈中的弱平衡趋势 增量市场未来两到三年会处于供求持续博弈的过程中实现初步的弱 平衡。怎么理解？目前整个库存的体量非常大，在目前比较大的库存体 量下，企业对商业的新开工、投资、新一轮的投资心里是有所谨慎的， 但是我们这两年随着大的环境的回温，商业保持比较中速增长的水平。 目前市场正处于所谓的供应阶段，投资和新开工不断地下降，但是销售 面积保持平稳的格局，以今年1—8月份的数据来看全国商业地产开发 投资额同比下降了 9.1%,新开工面积同比下降6.9%,商业地产新开工 面积占房地产新开工面积12.4%,延续2016年以来的下降趋势。无论 是开工、投资，大家都没有那么强的信心，整体来讲保持稳屮回落的态 势。 从需求端来看，商业地产销售规模仍保持高位。2018年月期间 全国商业地产销售面积达9488万平方米，同比微降0.5%,今年全国商 品房的面积同比增量是4%左右，商业降了 0.5%,但是和投资趋势下滑 来讲，基本保持平稳的态势。从这个端口来看，目前整个供给和销售处 于逐渐靠拢的阶段。 从不同的领域来看，商业营业用房办公：开工销售比降至新低。 商业营业用房：开工销售比降至新低，供求关系渐趋合理。2018年 「8月，全国商业营业用房开工销售比由2017年同期的2.00下降至 1.84,在新开工逐步放缓、销售增长的情况下，全国新增商业营业用房 的供求关系逐渐趋于缓和。 办公楼：开工销售比降至新低，供求关系较为稳定。2018年 月，全国办公楼开工销售比由2017年同期的1.49降至1.46,在新开 工放缓、销售放缓的情况下，全国办公楼市场的供求关系趋于稳定状态。 基于前面大规模的库存现状，开发商逐渐在稳销售的过程中，逐渐 把开工和投资往下走。这反映岀大部分企业对于商业地产现状的反映。 这两个数字是从现有的开工和销售来看。 上地市场：城市加速分化，二线、三四线上地市场升温。上地数据 影响到未来两到三年商业地产的供给和需求的情况。我们监测了全国 300个地级以上的城市，商办用地供需平