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房地产企业精益营销管理分析 一、精益营销概念分析 精益理念起源于精益生产理念，是相关研究学者依托日本丰田汽车生产方式总结出来的，其理念核心和思想为：以最少的成本投入创造出最大的经济价值，从而为客户提供越加接近他们需求的产品。精益营销思想也是精益思想在营销市场上的创新和延伸发展，精益营销以4P、4C、4R等理论为基础，以顾客与企业双向沟通为手段，以客户需求为核心，通过利用柔性化方式旨在避免和消除营销活动中任何无价值的工作，将企业的营销资源实现最大程度的右胸分配。 二、我国房地产企业营销管理现状 近几年，我国房地产企业发展飞速，但同时房地产结构也出现了不平衡问题，甚至一些大城市出现了房地产泡沫现象。一些城市的商品楼房售价逐渐下降，2021年我国首次出现了房产销售均价环比下降的情况。这两年，房产供给需求的变化使得我国房地产销售面积又持续提高，但许多房地产企业利润极速下滑，相关政府部门开始出台了一系列刺激政策，政策核心为“去库存、调结构、建配套”，这就使得很多房地产企业不得不寻求新的营销手段和发展途径，以此适应市场需求变化。 随着我国房地产企业发展规模不断扩大，很多企业在一线城市的开发难度也随之增加，这就使得利润变低，大多数房产企业开始将开发重点转移到了二三线城市，这也代表着我国房地产企业竞争已经扩散到了全国各地市场中。但大部分房地产企业的营销管理体系仍不够完善，例如在产品实现定义、产品定义以及产品销售方面，营销管理理念相对落后、营销活动费用支出较多、营销效率低下等，严重阻碍着房地产经济健康发展。为了实现自身可持续发展，获取更多的经济利润，房地产管理人员必须重视起营销管理问题，并积极融入先进的营销管理理念，寻找有效的解决策略，这也是目前我国房地产企业急需解决的问题。 三、我国房地产企业营销管理存在的问题 （一）营销管理理念落后 一方面，我国大部分当地产企业在营销管理中过于轻视客户需求定位，没有掌握和了解客户对房屋的购买标准和要求。例如，在很多房地产企业在市中心的房产项目中，开发一些户型面积过大房产，但却无人购买，这是由于一般选择在市内购买的客户基本是自主需求，这类客户更加在意房产周围齐全的配套和交通，且购买资金相对有限，不需要将资金花费在较大的居住空间中，因此很多大户型的房源得不到很好的销售，相反出现了小户型难求的现象。 另一方面，一些房地产企业缺乏合理的市场营销组合。房地产企业只有运用科学的市场营销组合，才能更好的占据市场，避免营销浪费。房地产相关产品不仅包括住房，周围环境、配套设施、区位和物业服务管理等等，住房产品质量高要求以上每一个产品特点都应满足客户需求。很多房地产企业开始综合分析各类产品的利润来确定最终价格，因此市场上很多质量好但销量不好的楼盘非常多，大部分都是因为价格非常贵，超出了绝大多数客户的预算。而城市周围楼盘虽然价格便宜，但因整体质量无法满足客户需求。对于那些产品质量和价格都能满足客户需求的楼盘，更需要房地产企业采取合理的营销措施，以此提高销售量。但就目前来说，我国房地产企业或多或少都会存在一些问题，归根結底是因为企业仍以传统营销管理思想实施营销活动，无法满足现代客户购房需求。 （二）库存居高不下，忽视市场需求变化 我国房地产在这两年的市场分化格局非常明显，市场供给需求的变化始终决定着市场走向，例如一线城市房产价格上涨幅度过大，二三线城市以部分一线城市的楼房则出现了供大于求的现状，库存量较多，居高不下。导致以上问题出现的主要原因是因为企业忽视市场需求变化，没有对市场进行持续性研究。随着我国房地产行业政策导向和市场环境不断发展变化背景下，企业若始终根据以往经验和调研数据进行分析，就无法真正把握现代客户需求。及时企业有着一定潜在客户，但却不会获得实际价值，成交量逐渐下降，库存居高不下，无法保障房地产企业经济收益需求。在房产品库存居高不下的背景下，企业整个营销项目进度都会受到影响，且增加了市场销售人员和营销推广人员的管理费用，严重情况下还会导致企业资金链锻炼，引发一系列财务风险问题。 （三）营销信息传递不准确 此外，房地产企业在收集和传递营销信息时，存在偏差现象，不准确的信息就会给企业带来较大的难题，从而影响企业研究和调查市场需求，影响产品开发和设计和产品销售与客户服务管理等多方面.这就使企业制定出不合理的营销策略。信息在传递时一旦出现错误和偏差，就会给相邻节点带来联动影响。企业各个连接环境信息不对称，传递不准确主要体现：专业部门呈现封闭性。在房地产企业中，每一个功能都是由专业部门独立完成的，之后再传递至下一个环节，并没有进行双向沟通，也没有完善信息平台支持各环节沟通的功能。另一方面，房地产企业内部员工信息传递不准确、沟