20210510-中信证券-通信行业中国REITs市场洞察系列报告：数据中心REITs化的展望.pdfVIP

中国REITs市场洞察系列报告 数据中心REITs化的展望 中信证券研究部 通信、前瞻行业 梁程加，许英博，陈俊云，黄亚元 2021年5月10日 IDC：算力爆发掀数字化新基建浪潮 2 REITs政策明确将IDC纳入数据中心资产 2020 年4月30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）试点相关工作的通知》。文件聚焦七大领域，其中数据中心作为新基建的重要环节， 具备长周期、重资产、收益稳定等“地产属性”。 试点范围 项目 主要内容 仓储物流 仓储物流项目 交通运输 收费公路、铁路、机场、港口项目 公用环保 城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医处理、大宗固体废弃物综合利用项目 公共事业 城镇供水、供电、供气、供热项目 数据中心 数据中心、人工智能、智能计算中心项目 通信基建 5G、通信铁塔、物联网、工业物联网、宽带网络、有线电视网络项目 融合基建 智能交通、智慧能源、智慧城市项目 资料来源：国家发展改革委，中信证券研究部 sXxPnRtMvN6M8Q8OmOpPoMqRiNoOnQlOoPoOaQoMsQuOmRsNuOtQmQ “新基建”更适合民间资本的引入  “新基建”拥有产权/盈利模式清晰、单体项目投资量相对较低、社会/环境/行政问题较少、以 市场为导向等优势。所以民间资本参与“新基建”项目的门槛较低、意愿更强。  2020年3月4 日中央政治局常委会明确强调，“加快5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度。 要注重调动民间投资积极性”。同时两会政府工作报告中也指出，“健全市场化投融资机制，支 持民营企业平等参与”。 “新基建”与“老基建”的对比 新基建 传统基建 产权/盈利益模式 清晰 复杂 单体投资量 相对较小 较大 社会/环境/行政问题 较少 较多 市场导向性 较强 较弱 资料来源：中信证券研究部绘制 为何说数据中心是未来最优质商业地产？ 数据中心具有典型的“商业地产”特性：  第一，都是以拿地盖楼收取租金为主，越接近核心地段/城市，企业数量越多，需求量越大；  第二，合同周期都很长，价格在签订合同时基本谈定，后续现金流稳定；  第三，两者受到宏观经济环境的影响都比较大。但数据中心从宏观政策、产业趋势、需求格局来 看都将获得更大发展。 数据中心的“地产属性”可以充分满足国内契约型REITs的底层要求 类别 内容 组织形式 契约型 仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他 资产类别 基础设施 经营3年以上，已产生持