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浅议评估对象和评估范围 新闻来源 :无 发布时间： 2011-12-2 浏览次数： 232 浅议评估对象和评估范围 前 言 在资产评估工作中，评估对象和评估范围是一组非常重要的基本概念。评估价值是评估客体在特定的评估时点 和评估目的条件下的价值， 如果评估对象和评估范围发生变化就意味着评估客体变化， 从而会使评估价值发生相应的 变化，因此，科学地确定评估对象和评估范围是资产评估的一项基础工作。 但是，根据我们调查和了解的情况， 多数的资产评估师对评估对象和评估范围的实质性含义以及它们之间的区别 和联系缺乏清楚的认识，以至于在实际工作中，有不少评估师不知道评估对象和评估范围究竟是什么，该如何描述。 典型的错误做法是不论面对什么样的评估目的， 如租赁、 抵押还是出售， 对于评估对象和评估范围描述均千篇一律的 描述为 “××资产 ”，如十台设备、一处房产等。这种做法所导致的直接后果就是在评估报告中不能直接显示出评估目 的、评估对象和评估范围之间的内在联系， 极容易使评估报告使用人在使用评估结论时， 对评估价值会产生不同的理 解。如果这种理解和评估师评估过程中实际依据的评估对象和评估范围不同， 就会导致对评估价值的误判， 产生评估 风险。 实际上，评估对象和评估范围作为一个事物的两个方面，从不同侧面对评估客体进行了反映和描述 :评估对象是 反映评估客体的内在本质内容 ,是评估客体作为交易对象的资产权利，而评估范围则是评估客体的外在表现形式 ,规定 着这种权利所涉及的资产范围。 因此，要做好评估工作， 就要求评估出科学合理的评估价值并使评估报告使用人正确的理解和科学使用评估价值， 一方面， 要求评估师要准确地把握评估目的， 并根据其具体要求正确理解和科学确定评估对象和评估范围， 评估出符 合委托人需要的评估价值， 另一方面还要求评估师在评估报告中对评估对象和评估范围做出正确描述和说明， 以便评 估报告使用者能够正确理解和利用评估结论作出正确的决策。 一、资产评估工作的对象 —评估客体 为论述的方便，本文提出了评估客体的概念。所谓评估客体，就是资产评估的工作对象。而评估客体的权利内涵 和数量外延则分别是评估对象和评估范围描述和规定的内容。对评估客体的理解要注意以下两个方面的问题： 首先，资产评估的工作对象是评估客体，而不是资产。只有在个别情况下资产才可能是资产评估的工作对象。 一般地，人们会想当然地认为，既然是资产评估，其工作对象当然就是资产了。但实际上，资产评估的主体是评 估师，其工作对象是评估客体。在特定的经济行为条件下，评估客体是特定范围内资产的全部或部分财产权利。只有 在具体经济行为涉及的权利内容为资产的全部权利时，才可以认为评估客体就是资产。 例如，当产权人欲出售某栋房地产时，如果该房地产为完全产权，没有任何权利瑕疵，则资产评估的工作对象即 评估客体就是该栋房地产的全部产权， 也可以说是该栋房地产。 但是， 如果该房地产的产权人已就该房地产与他人签 订了若干年的租赁合同， 则此时出售的就不再是房地产的完整产权， 而是该房地产除了若干年租赁人权益价值以外的 剩余产权。 资产评估的工作对象即评估客体也不再是完整意义上的房地产， 而应该是该房地产除了租赁人权益价值以 外的剩余产权。 第二，资产评估的工作对象也不是评估对象。 资产评估准则在描述资产评估的工作对象即评估客体时， 没有直接使用评估对象的概念， 而是使用了评估对象和 评估范围的概念， 究其原因是因为评估对象只是评估客体的一个方面或一个部分而不是全部。 根据分析我们认为， 评 估客体是拟交易的资产权利和这种权利所涉及的资产范围的统一体。