购物中心行业深度解析.docx

? ? ? ? ? 购物中心-行业深度解析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心称为;摩尔;（MALL，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心）和带状中心（店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等）。 目录 1 购物中心行业定义及分类 1.1 购物中心行业定义 1.2 购物中心产品分类 2 购物中心行业发展状况分析 3 购物中心行业国内领先企业 购物中心行业定义及分类 购物中心行业定义 购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心称为摩尔（MALL，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心）和带状中心（店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等）。 从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。 购物中心产品分类 （1）美国购物中心协会分类 根据美国购物中心协会的规模分类标准，一般购物中心的基本分类有四种，即小型购物中心（邻里型）、中型购物中心（社区型）和大型购物中心（地区型）以及超大型购物中心（超地区型）。 图表1：美国购物中心基本分类（单位：平方英尺，英里） ? 资料来源：购物中心研究小组整理 （2）中国对购物中心的分类 2004年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布新国家标准《零售业态分类》，该标准为推荐性标准，于2004年10月1日开始实施。 图表2：中国购物中心的基本分类 ? 资料来源：购物中心研究小组整理 与国内情况比较接近的台湾将购物中心分为以下几类，分别是（大）都会型（大都会型取代美国的区域型）、郊区型、小区型、主题型、时尚型、综合商品型（类似日本的GMS型态）、威力大店型（Power Center）、Outlets型（参考美国产业的Outlet Center）。其中每种型态是可以叠加的，比如都会时尚型、社区GMS型等等。 （3）购物中心的其他分类方法 业内习惯于借鉴台湾同行的分类方式，采用叠加型分类方式，先用三个维度来区分购物中心的基本属性，这三个维度分别是：位置（及影响力）、建筑型态、商业主题。 按照位置（影响力）可以将购物中心分为如下几个类别： 图表3：按位置（影响力）分类的购物中心类型 ? 资料来源：购物中心研究小组整理 图表4：按建筑物形式分类的购物中心类型 ? 资料来源：购物中心研究小组整理 图表5：按商业主题分类的购物中心类型 ? 资料来源：购物中心研究小组整理 这样分类的好处在于：①上述三个维度基本上能准确描述一个购物中心的内在特点；②三个维度结合起来基本能代表一种购物中心的类型，而这一类型同时对应着比较清晰的操作思路。 按照这种三维度分类方式，北京西单大悦城可以定义为都市级、集中式、年轻时尚型购物中心；宁波万达广场可以定义为区域级、集中式、生活配套型购物中心。通常来说建筑形态这一维度对购物中心的操作虽然在业态与动线组织上有所影响，但不如另外两个维度的影响程度大，为简单分类，建议用位置（影响力）+商业主题的形式来定义购物中心比较易于理解，北京西单大悦城可以简单定义为都市级年轻时尚型购物中心，宁波万达广场可以定义为区域级生活配套型购物中心。 图表6：国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略 项目 购物中心类型 操作策略 北京西单大悦城 都市级年轻时尚型 次主力店+散铺，餐饮业态比例较大，国际年轻潮流时尚品牌集合 北京新光天地 都市级精品时尚型 国际二线品牌专卖店组成 北京金源MALL 都市级混合主题型 主力店为主，目的性消费业态聚合，儿童消费及餐饮业态突出 上海港汇广场 都市级精品时尚型 散铺为主，国际时尚品牌专卖店聚合 上海来福