项目投资策划营销.pptx

项目投资策划营销; 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 ;1、项目土地性质调查　　.地理位置　　.地质地貌状况　　.土地面积及红线图　　.土地规划使用性质　　.七通一平现状;2、项目用地周边环境调查　　.地块周边的建筑物　　.绿化景观　　.自然景观　　.历史人文景观　　.环境污染状况 ;3、地块交通条件调查　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划　　.项目的水、路、空交通状况　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状;4、周边市政配套设施调查　　.购物场所　　.文化教育　　.医疗卫生　　.金融服务　　.邮政服务　　.娱乐、餐饮、运动　　.生活服务　　.娱乐休息设施　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素　　.历史人文区位影响 ;1、宏观经济运行状况　　.国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量　　.房地产开发景气指数　　.国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策　　.固定资产投资总额：　　全国及项目所在地其中房地产开发比重　　.社会消费品零售总额：　　居民消费价格指数　　商品住宅价格指数　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用 ;2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规　　.项目所在地的居民住宅形态及比重　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划;3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市???板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析　　.各种档次商品住宅客户分析　　.商品住宅客户购买行为分析 ; 1、项目地块的优势　　2、项目地块的劣势　　3、项目地块的机会点　　4、项目地块的威胁及困难点 ; 1、类比竞争楼盘调研　　.类比竞争楼盘基本资料　　.项目户型结构详析　　.项目规划设计及销售资料　　.综合评判 ; 2、项目定位　　.市场定位：　　区域定位　　主力客户群定位　　.功能定位　　.建筑风格定位 ; 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：　　选择可类比项目　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异　　教育和人文景观的差异　　各种污染程度的差异　　社区素质的差异　　C 周边市政配套便利性的差异 ;项目可提升价值判断　　A 建筑风格和立面的设计、材质　　B 单体户型设计　　C 建筑空间布局和环艺设计　　D 小区配套和物业管理　　E 形象包装和营销策划　　F 发展商品牌和实力价值 实现的经济因素　　A 经济因素　　B 政策因素;2、项目可实现价值分析　　.类比楼盘分析与评价　　.项目价值类比分析：　　价值提升和实现要素对比分析　　项目类比价值计算;1、均价的确定　　.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法　　有效需求成本加价法　　A 分析有效市场价格范围　　B 确保合理利润率，追加有效需求价格　　运用以上两种方法综合分析确定均价;2、项目中具体单位的定价模拟　　.商品住宅定价法：　　差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）　　.各种差异性价格系数的确定：　　确定基础均价　　确定系数　　确定幅度　　.具体单位定价模拟 ;1、项目经济技术指标模拟　　.项目总体经济技术指标　　.首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟　　.成本模拟表及其说明;3、项目收益部分模拟　　.销售收入模拟：　　销售均价假设　　销售收入模拟表　　.利润模拟及说明：　　模拟说明　　利润模拟表　　.敏感性分析：　　可变成本变动时对利润的影响　　销售价格变动时对利润的影响 ;1、项目风险