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基于 BIM 和物联网技术的智慧运维 —— BIM 在商业地产中的应用 基于 BIM核心的物联网技术应用，不但能为建筑物实现三维可视化的信息 模型管理，而且为建筑物的所有组件和设备赋予了感知能力和生命力，从而将 建筑物的运行维护提升到智慧建筑的全新高度。 传统运维的挑战 快速扩张和人才瓶颈。 运营团队是商业地产的核心竞争力。在快速扩张中， 必然遭遇人才培养与流失的问题，特别是高层管理人员的选择与提拔。商业地 产对人员数量以及能力都有很高的要求，通过内部锻炼培养和外部招聘，短时 间内无法满足要求。此外，国内劳动力成本的逐年增加，人力成本也是运维阶 段需要考虑的重要因素。如何在不增加人员的情况下，提高商业地产的运营维 护水平？如何提高现有员工的工作效率？问题的关键在于加强总部管控能力。 商业地产运营效率依赖于先进的信息化管理系统，而不是取决于个人能力，这 才是商业地产企业的核心竞争力。 低碳经济对商业地产运维的压力。 近年来， “低碳”、“环保”、“节能”、“绿 色”等成为社会的关注热点，而中国的建筑使用能耗占全社会总能耗约 28%，其 中商业地产的能耗更是惊人。为了企业与社会可持续发展，如何通过技术创新、 管理创新等手段减少能耗，将成为企业今后重要的竞争力之一。 被动式运维管理所存在的隐患。 每个商业地产都涉及到照明系统、通风系 统、监控系统、电梯系统、通讯系统等等，这其中包含了大量的设备和管线。 对于这些设备和管线是等出现了故障再处理，还是等到了维护时间或者使用期 限后及时保养或者更换？任何故障都有可能影响到正常营业，甚至是引发安全 事故。这些隐患如果能及时发现和避免，可以减少大量的损失。 突发事件的快速应变和处理。 遇到重要来宾访问、临时活动和表演、人员 冲突甚至火灾等等情况，如何做好人员疏导、安保人员的调配、车辆进出的引 导、关闭就近的设备、启动相关区域的消防系统等？突发事件处置不当，造成 的不但是经济方面的损失，更严重的是对品牌的影响。 总部管控压力。 随着商业地产项目在全国各地迅速扩张，总部对各地的管 理难度日益增加。如何快速准确掌握各地地产项目的运营情况？如何针对各地 不同情况给予支持和指导？总部应利用人才和技术优势搭建一个大的管理和支 撑平台，通过及时了解各地的情况，快速发现问题并且给予指示。 BIM 与物联网结合对运维的价值 设备远程控制。 把原来商业地产中独立运行并操作的各设备，通过 RFID等 技术汇总到统一的平台上进行管理和控制。一方面了解设备的运行状况，另一 方面进行远程控制。例如：通过 RFID获取电梯运行状态，是否正常运行，通过 控制远程打开或关闭照明系统。 照明、消防等各系统和设备空间定位。 给予各系统各设备空间位置信息， 把原来编号或者文字表示变成三维图形位置，这样一方面便于查找，另一方面 参看也更直观更形象。 例如：通过 RFID获取大楼的安保人员位置； 消防报警时， 在 BIM模型上快速定位所在位置，并查看周边的疏散通道和重要设备。 内部空间设施可视化。 现代建筑业发端以来，信息都存在于二维图纸和各 种机电设备的操作手册上，需要使用的时候由专业人员自己去查找信息、理解 信息，然后据此决策对建筑物进行一个恰当的动作。利用 BIM 将建立一个可视 三维模型，所有数据和信息可以从模型里面调用。例如：二次装修的时候，哪 里有管线，哪里是承重墙不能拆除，这些在 BIM 模型中一目了然，在 BIM 模型 中就可以看到不同区域属于哪些租户，以及这些租户的详细信息。 运营维护数据累积与分析。 商业地产运营维护数据的积累，对于管理来说 具有很大的价值。可以通过数据来分析目前存在的问题和隐患，也可以通过数 据来优化和完善现行管理。例如：通过 RFID获取电表读