2房地产银行信用与管理.pptx

第二章 房地产银行信用与管理;学习目标 1．了解房地产银行信用业务基础知识。 2．理解信用及房地产银行信用的基本概念。 3．掌握房地产银行贷款利率的计算方法及房地产银行信用风险管理的基本思路。;第一节 房地产银行信用基本知识;二、房地产银行信用的定义;三、利息与利率;2．固定利率与浮动利率 根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点，但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此，越来越多的借贷中采用浮动利率。 浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整，一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往实行浮动利率。;3．长期利率和短期利率 根据信用行为期限长短，可将利率划分为长期利率和短期利率。借贷时间在1年以内的利率称为短期利率；借贷时间在1年以上的利率称为长期利率。利率高低与期限长短和风险大小有直接关系，一般地，期限越长，投资风险越大，其利率越高；期限越短，投资风险越小，其利率越低。;4．实际利率和名义利率 实际利率是指物价不变、从而货币购买力不变条件下的利率。但物价不变这种情况在现代市场经济条件下几乎是不可能的，物价上涨则似乎成为一种普遍的趋势。因此，所谓的实际利率必须要在现实利率基础上剔除掉物价变动的影响。 名义利率是指未剔除物价变动影响的实际交易使用的利率。在通货膨胀条件下，市场上出现的各种利率都是名义利率。名义利率与实际利率之差就是通货膨胀率。对投资者而言，其投资回报主要取决于实际利率的大小。 ;5．市场利率、官定利率和公定利率 市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动的利率。由政府金融管理部门或中央银行确定的利率叫官定利率或法定利率，这是一国货币政策调控的重要工具。由非政府部门的民间金融组织，如银行公会等所确定的利率是行业公定利率，这种利率对其会员银行具有约束性。官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市场力量对利率形成的干预。;6．一般利率和优惠利率 根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促进住房消费。;四、货币的时间价值;2．复利终值和现值的计算 （1）复利终值的计算 Vn=V0?(1?i)n （2.5） 式中，V0为现值，即第1年初的价值；Vn为终值，即第n 年末的价值；i为利率，n为计息期数。其中(1?i)n称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得的复利终值系数相乘即可。 （2）复利现值的计算： V0 = Vn ?1/(1?i)n （2.6） 上式中，字母含义同上。其中1/(1?i)n为复利现值系数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值与复利终值相乘就可得到复利现值。;五、收益的资本化;由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取得收益，那么利率对有价证券的价格形成起决定作用，就是自然而然的事情。一般地，利率上升，总有证券价格跌；而利率下降，又总有证券价格上升。从永久性债券身上我们可以直观地看出利率的重要影响。永久性债券就是只定期付息而无偿还期限的债券。在票面利率固定的情况下，每期的现金流是同样的。永久性债券的价格计算公式为： P=C/r （2.8） 在公式中，P为债券价格，C为每一期的固定收益，r为市场利率。这一公式同收益资本化公式极为相似，这里，利率对于证券价格的决定作用一目了然。;第二节 房地产银行信用业务;2．资产业务 资产业务是银行等金融机构如何运用资金的业务，也是其主要的利润来源。资产业务主要包括现金、票据贴现、证券投资和贷款等。 贷款是银行等金融机构将其可用资金按一定贷款条件贷放给客户使用并按约定期限归还的业务。贷款是银行最大的一项资产业务，是银行信用活动的核心内容。一般地，贷款按有无担保可分为两种类型即信用贷款和担保贷款。信用贷款是仅凭借款