2010聚龙地产巢湖太湖山路项目项目理解及初步思考38p.ppt

谨呈：聚龙地产 聚龙地产 巢湖 太湖山路项目 项目理解及初步思考 合富辉煌房地产（安徽） 2010 年 1 月 此次汇报需要明确的问题 ? 项目自身商业价值如何？ ? 项目所在区商业氛围如何？ ? 城市商业规划对本项目商业定位有何影响？ ? 巢湖本地商业案例对项目有何启示？ 2019/1/29 2 报告需要分析的内容汇总 目录 项目商业价值研判 区域商业氛围 城市商业发展机会 本地案例借鉴 项目定位建议 调研内容 项目四至及各地块商业价值 区域商业现状 城市概况及商业发展规划 城市主要在售、在营商业 分析结论 ？ ？ ？ ？ ？ 2019/1/29 3 项目本体 项目分为 A 、 B 两地块，内部有拆迁， 开发条件 不完备 ? 本项目位于巢湖市 经济技术开发区 ； A 地块 ? 项目以太湖山路为界，分为 A 、 B 两个地块 ， B 地块 A 地块位于火车站与汽车站之间； B 地块位于太 湖山路与裕溪路交叉口西南角； ? A 地块现为城中村，还未拆迁； B 地块中也 存在少量城中村建筑尚未拆除， 开发条件尚不 完备 ； A 地块技术经济指标 总用地面积 容积率 建筑密度 绿化率 总建筑面积 2019/1/29 29565.78 ㎡ ≤2.0 ≤35% ≥25% 59131.56 ㎡ B 地块技术经济指标 总用地面积 容积率 建筑密度 绿化率 总建筑面积 33295.09 ㎡ ≤1.5 ≤30% ≥30% 49942.635 ㎡ 4 项目本体 项目四至：项目周边 新城形象 正在形成之中 A 地块北 铁路 B 地块北 太湖山路 A 地块西 火车站站前路 A 地块东 汽车站进站路 A 地 块 B 地块 A 地块南 太湖山路 B 地块东 裕溪路 B 地块南 回迁楼 B 地块西 回迁楼 2019/1/29 5 项目本体 道路交通：路网通达性好， 外向交通 优势明显 ? 裕溪路 ：向北通往高速公 路、向南通往庐江等县镇，对 火车站 外交通便捷； 汽车站 ? 太湖山路 ：通往合肥； ? 世纪大道 ：通往市区和湖 区； A B 路网发达、外向交通 优势明显，利于形成 商业辐射面； 庐江方向 2019/1/29 6 项目本体 区域人气：除车站带来的流动人口外，项目周边居住小区分布比 较分散， 人气不旺 城市之光 天巢广场 世纪新都 徽商御花园 明珠宝坻 凤凰名城 世纪阳光花园 世纪广场 金科世家 嘉和花园 巢湖大市场 金科世家 世纪新都 世纪阳光家园 2019/1/29 7 项目本体 商业价值：路网通达性好， 外向交通 优势明显 指标 地块形状 容积率 A 地块 较方正 2.0 规划楼层较高，商业价 值拉低 沿街面较短，商业价值 不易展现 进深大，商业价值等级 逐渐减弱 较大 A ＜ B B 地块 狭长，适合沿街排布 1.5 规划楼层较低，商业价值较高 两面临街，沿街面广，商业容易 展现 进深短，商业价值等级较高 较小 沿街面 进深 规划难度 商业价值 商业形态 适合发展 集中商业 ， 弱化由于大进深造成的 商业等级减弱 适合发展 沿街商业 ，发挥地块 沿街面广的优势 2019/1/29 8 项目本体 商业氛围：区域 餐饮 类商业发达， 建材 类商业开始向专业市场过渡 火车站 汽车站 ? 太湖山路商业业态落后，且档次较差，人气依靠周边居 住社区的客群。 ? 裕溪路基本无商业氛围，仅有的商业则以城中村的形式 出现。 ? 巢湖大市场是巢湖唯一的专业五金、建材市场，因此也 成为世纪大道旁相对人气较旺的商业。 项目周边商业业态分布情况 餐饮类 家居建材类 住宿类 其他类 美体类 百货类 娱乐类 通讯类 烟酒茶类 社区服务类 办公类 食品类 精品类 中介类 教育类 服装类 婴幼童类 汽车类 1.1% 1.1% 1.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 3.2% 5.4% 5.4% 4.3% 17.2% 28.0% 33.3% 巢湖大市场 裕溪路 2019/1/29 0.0%