夏威夷南岸推盘策略及价格定位课件.pptx

夏威夷南岸推盘策略及价格定位;宏观市场研究;第一部分：宏观市场研究;宏观经济形势---投资;宏观经济形势---消费;宏观经济形势---进、出口;宏观经济形势---CPI、PPI;宏观经济形势---信贷;;;08年，受金融危机的影响以及政府宏观政策的调控刺激作用，房地产市场受到较大的影响，期房销售量急剧下降。 经历了一年的房地产低迷态势之后，09年房地产需求出现极度释放，房地产成交量逐月上升，但7月份以来，受房价高涨，政策收紧等影响，成交量连续下挫，北京房地产未来走势成交我们关注的焦点。; 09年北京商品房价格呈单边上扬趋势;① 北京8月销售量环比下降5.63%，火爆楼市出现降温信号;②限价房地块从流拍到溢价;③二套房贷缩紧;④税务总局加紧对房地产企业的税收;⑤央行：将用市场手段微调货币政策;⑥天量热钱虎视中国 主攻楼市股市;2008年到2009年，楼市经历重大转折 从楼市寒冬到楼市盛夏； 从楼市降价到楼价上涨，部分楼盘创历史新高； 从土地流拍到开发商疯狂抢地； 从银行降息到通胀预期增加，资金大量注入楼市； ……… 从这些来看，楼市回暖趋势明显，大量的刚性需求开始释放，投资性购房也重新出现。但实体经济回暖不明显, 股市楼市泡沫论大行其道，下半年对购房者心态存在很大的影响，因此未来存在一定的不确定性，建议谨慎看好市场，项目宜把握金九银十的时机，尽早入市，快进快出。;北京核心区域演变;市场 部分;北京核心区演变;燕郊概况;燕郊独特地理位置;; 从燕郊到港口300公里的距离内有:一个是天津港，178公里，一个是秦皇岛港260 公里，唐山125公里，所以燕郊是被经济学家们看好的京津唐金三角经济区域腹地，燕郊是最核心的地区，所以潜力无限。;——北京的东西向主要交通主干—— 朝阳街的延长线是通州 朝阳路的延长线是燕郊;规划中的燕郊;燕郊环境;区域研究小结;;区域项目分布;序号;竞品调研分析;竞品调研分析;竞品调研分析;竞品调研分析;【新锐时代】;竞品调研分析;位置：燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处 规模：50万㎡ 容积率：1.97 绿化率：50% 目前均价：公寓5400元/平方米 花园洋房7000-7500元/平方米 项目特点：有近10000㎡欧式风情步行商业街，社区规划约5000㎡的山水生态会馆及三大服务 中心。山水生态会馆以健康休闲为主题，内设篮羽馆、游泳馆健身房、体操房、儿童娱乐室、 桌球俱乐部、咖啡图书馆等。 单体平面布置形式：花园洋房一梯两户 景观公寓一梯2-4户 物业费：1.5元/平方米·月 ;【欧逸丽庭】;竞品分析总结;燕郊地区的房地产价格根据区域内的产业规划呈西高东低的趋势； 区域的商品房价格在经过了2006年以前的稳步上涨、2006～2007年非理性 上涨后，08年燕郊整体市场进入调整期及09年上半年房价的爆发式反弹，燕郊地区的房价也逐渐开始向理性的方向回归； 随着一些大体量项目(上上城、纳丹堡、星河皓月、天洋城）的不断推出，燕郊的房价已经形成了区域价格调性和区域价格认知。燕郊的房地产价格已经在消费者心里有了大体的产品心理价位。 通过两个主动对销售价格进行调整的项目的销售状况看，我们也不得不承认，在燕郊地区，如要实现项目的快速去化，价格确实起到了决定的作用。;;项目本体分析;项目优劣势分析;项目本体分析;项目本体分析;项目本体分析;项目价值链;项目价值链;项目价值链;项目价值链;项目价值链; 大品牌＼大配套＼大环境＼大交通＼大社区 夏威夷南岸的独有水系及园林景观全方位打造夏威夷风情水岸生活。 全地下停车库设计，燕郊地产项目独有。 ６０－９０㎡以下时尚较小户型，较低的总价，令人触动的价格。 项目小区水岸生活的高端配套。 未来房价涨势的预期。 都是打动南岸客群的销售引爆点 ;项目客群分析;价格驱动型客户置业敏感点;地段驱动型客户置业敏感点;项目客群分析;项目客群分析;项目客群分析;项目客群分析;项目客群分析;夏威夷南岸客群小结;第五部分：价格定位;本案定价战略;定价原则;价格定位法;定价方式;价格定位法之一;;价格定位法之二;本区域二手房价格为4000-4800元/平米;综合价格 以上三种方式对本项目产品进行了价格预估，为了更好的制定合理价格， 我们利用加权平均的方法对价格进行再次预估：;价格建议;第六部分：推盘策略;房源现状;房源现状;销售准备;销售准备;推盘方案;;;;;;;;推盘方案;推盘价格趋势;推盘价格解读;销售排期;第七部分：推广策略;１.建立项目的市场知名度;营销推广途径的种类;营销推广的关键;推广五大方针;定向传播——是一种高效的经济的传播方式，本项目未来的客户群层次比较分散，如采用大众化的推广手法势必要付出极大的推广费用，因此建议采用小众媒体，定向直投，直接到达准客户的终端，