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物业管理方案 目 录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、物业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 ***** 项目位于 ** 市院校中街以北， 滨河路以西， 由**** 房地产 开发有限公司开发， 总建筑面积 118239 平方米， 其中地上建筑面积 81980 平方米，地下建筑面积 36259 平方米。该项目包含 3 栋 5 层 住宅楼 （1 号、13 号、14 号）、3 栋 6 层住宅楼 （2 号、3 号、 12 号）、 7 栋 17 层住宅楼（ 4 号、 5 号、 6 号、 7 号、 9 号、 10 号、 11 号）和 1 栋 25 层住宅楼（ 8 号） , 共 667 户， 725 个地下车库。计划分三期 进行建设。一期为多层住宅部分，包括 3 栋 5 层住宅楼（ 1 号、 13 号、14 号）、3 栋 6 层住宅楼 （2 号、3 号、12 号），总建筑面积 21966.22 平方米。二期为 5 栋 17 层住宅（ 4 号、 5 号、 9 号、 10 号、 11 号）， 总建筑面积 49100 平方米。三期包含 2 栋 17 层住宅（ 6 号、 7 号） 和 1 栋 25 层住宅（ 8 号），总建筑面积 49267.49 平方米。目前一期 工程主体已完工，正在进行竣工清理，预计 **** 年 ** 月竣工验收。 整个项目计划 ** 年 ** 月全部竣工。 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据， 寓管理于服务之中， 建立社 区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方 位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设 备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理 和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务 （非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服 务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1 建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间 公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑 维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健 全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服 务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到 制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据 住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2 共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内 消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进 行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相 应的工作质量标准， 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案， 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备 齐全、功能正常、运行良好。 1.3 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地下车 库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡 查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资 料。对于有些专项类别，