景德镇项目市场可行性研究及定位报告.ppt

景德镇项目 市场可行性研究及定位报告;做活开门子广场南路项目的六大方略;前 言;第一章、市场调研精要 ; 我们的商业要想成功，首先要了解我们所面临的市场环境？ ;1.1 城市印象（1.a）;Keywords: 陶瓷研发、生产、销售、进出口 文化资源、美学、艺术展示交流 生态旅游、境内外旅游、专业考察 现代服务业、休闲产业、商业交易 ;1.2 城市印象（2.a）;全世界、全国范围的瓷器交易中心之一;前9个月，全市居民消费价格总指数为106.9%，比前8个月降低了0.3个百分点，涨幅也低于全省平均水平； 其???，1—9月份，景德镇全市社会消费品零售总额达到70.6亿元，同比增长23.5%，城镇居民人均可支配收入达12441.39元； ;Key words: 居民消费力仍保持良好稳定； 消费结构升级，恩格尔系数下行明显； 城市第三产业规模迅速扩大带动非消费性支出放大； 非消费性支出和文化休闲性消费需求上升；;3.1 房地产市场投资;Key words: 市场投资环境良好，房地产开发信心较足； 房地产及商业发展速度急遽提升； 商业地产供应量增大，去化率较低，去化价格相对较低； 商品住宅供求关系基本平衡<略供大于求>。;3.2 住宅市场现状;Key words: 畅销住宅面积在（90-110㎡ ）和（60-80 ㎡ ）之间； 销售主力价格区间在2800~3000和3800~4100元(精装修)/ ㎡左右； 政策性住房预计上市体量和速度会对商品住宅市场产生一定影响； ; ;Key words: 对居住品质的需求逐步提升； 舒适度较高的住宅成为畅销产品； 定制化产品对特定人群仍保持良好吸引力；;4.1 现有商业业态;Key words: 现代商业发展呈刚起步阶段，未来发展空间巨大； 商业形态混乱，同质化竞争现象严重； 处于传统商业向现代商业升级过程中； ;4.2 市民消费行为心理剖析 ;Key words: 消费呈年轻化，易于接受新鲜事物； 消费行为不成熟，易于被市场所引导； 消费能力两级分化严重，高端市场机遇与挑战并存；;4.3 景德镇的中心商圈;Key words: 现有商圈容量已然饱和，商圈扩容或附属商圈崛起成为必然； 商业建筑业态趋同，大型商业经营业态趋同；领导性、特色性、 主题性商业综合体发展阶段较低； 商业业态杂乱、与多样性并存；竞争激烈，新商业发展必须学会 直接嫁接与研创；;4.4 景德镇商业现状（1）;4.5 商业问题分析（1）;未能充分了解商业地产的复杂性 商业地产的复杂性在于，必须长期持有、而且需要大规模持有，逐步发展，从而降低商业风险，它是和地价联系在一期，是和客户的消费习惯联系在一起的; 缺乏专业人才调控 商业运营是个长时间的过程，需要有统一的招商管理、统一的业态规划、统一的服务，没有专业人员的把控，就容易造成经营混乱、档次偏失、品牌冲突等局面. ;本 章 小 结;第二章、项目资源解析; “旅游产业、陶瓷”是景德镇商业发展的不变核心。我们项目要想成功就只有两条路选择： ;“厮杀红海”：其核心就是“整合资源、借势发展” 即整合所在商圈内所有可以整合的资源、借助与周边商业、环境、交通等进行最优化组合和联通，通过主题化、专业化的升级，提高项目的核心竞争力，从而成为商圈内的成功者，领导者，称霸红海； “突围蓝海”：其核心就是“勇于创新、奇兵出击” 即从商业模式与城市支柱产业发展等为出发点，寻找其中的空白点、差异化，在通过与现有资源进行创新性组合，适当的市场探索和培育，开拓全新的市场和经营模式，从而成为新型商业模式的开拓者、寻宝者中的第一人，获得高额回报；;1.项目基本概况;2. 周边主要商业;3.1 项目所在地块及商业分析 ;Keywords: 丰富的周边资源，为项目打造、升级商圈提供了有力支撑；;4. 项目SWOT分析;5.1 我们的运作思路1;5.2 运作目标;5.3 我们的运作思路2;5.2 运作目标;Brain;小 结;第三章、项目产品定位; 景德镇丰富的人文与旅游资源，在城市发展“传统陶瓷业与新型工业化”的背景下，需要有一个满足休闲及精品购物要求的场所;需要一个能够符合城市产业个性的商业模式； 那么怎样的商业才是景德镇现代商业所需要的？;1. 对现代商业的认知;2. 我们的商业定位前提;3.1 商业定位方案（一）;3.2 方案（一）市场依托;3.3方案（一）客群定位;五大步骤;3.5 方案（一）商业业态组合建议;3.6 方案（一）商业业态组合补充;方案（一）小 结;4.1 商业定位方案（二）;城市发展，满足国际地位需求 商圈发展，满足新兴业态需求 产业发展，满足经济增长需求 艺术发展，满足文化交流需求 满足城市核心竞争力，做增量市场;4.3 方案（二）客群定位;4