房屋交付及相关工作业务培训讲义.pptx

XX地产公司房屋交付及相关工作业务讲义培训内容一、房屋交付工作的基本知识二、房屋交付工作的实际操作三、房屋交付过程中焦点问题及基本对策四、结束语一、房屋交付工作的基本知识什么是房屋交付房屋交付又称“交楼”、“入伙”，法律术语是房屋交付。房屋交付是指商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以合同约定的形式通知买受人办理交付手续，并最终以双方签署书面交接协议作为完成标志的一个过程或行为。一、房屋交付工作的基本知识房屋交付工作的重要性1合同义务：《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条2公司结转收入的前提3业内房屋交付环境的相对恶劣更彰显出此项工作的重要性业内房屋交付环境现状刁民眼中的奸商刁民眼中奸商业内房屋交付环境现状业内房屋交付环境现状业内房屋交付环境现状房屋交付工作的基本知识业内房屋交付环境现状:“维权”是业内一段时间内最时髦、出现频率最高、最具鼓动性的词汇以房屋交付为时机而爆发的“集体维权”或“集体收楼”成为业内大多数发展商几乎必须应接的招数,发展商”个别解决”或”个别击破”的愿望无法实现业主大量通过媒体\律师介入施加压力,更加增大了解决问题的难度以２００1下半年－２００4年上半年势头最旺多发生在单价5000-7000元/建筑平米的楼盘房屋交付工作的基本知识房屋交付工作的组织形式:1开发商全权委托物业公司组织完成房屋交付工作2开发商全权委托销售公司组织完成房屋交付工作3开发商自行全面组织完成房屋交付工作二、房屋交付工作的实际操作房屋交付条件:1取得建筑工程竣工验收备案表(合同第八条);2取得面积实测技术报告书(合同第八条);3有关基础设施\公共配套建筑的承诺兑现(合同第十四条)：水电暖（如交房不在供暖季也须完成试水打压）电话弱电系统甚至热水中水燃气庭院绿化等配套设施均应同时提供或具备启用条件.4装修标准已实现(合同附件三)5取得<室内环境检测报告>(京建质[2002]197号文)房屋交付工作的实际操作完成房屋交付,必须是把控好三个阶段:第一阶段:交楼前也即<合同>约定的房屋交付日前的1-2个月;第二阶段:集中交楼期也即发展商根据<合同>约定的交付日期并结合实际情况,为与众多业主实现房屋的顺利交接,而事先安排的并通过<入伙通知书>向业主要求的一段相对集中的接收房屋时间;第三阶段:集中交楼期结束后的大约1-2个月时间.房屋交付工作的实际操作第一阶段的重点工作1收楼方案的拟定(在收楼方案中要明确关门时间);2产品条件的具备和完善，成品保护;3流程制定;4各类资料和法律文件的准备;5客户的区分;6客户关注问题的收集及口径的统一;7收楼现场的布置,标识的充分张贴,物品的准备等8物业公司与外围单位的提前接洽(如邮局\电话局\电信局等)房屋交付工作的实际操作第一阶段工作的心得体会:1制定一个由总经理签发的详细的高度权威的收楼方案至关重要(行动纲领);2有条件有时间的话,要组织不同的人员对房屋反复自查和整改,即便做不到及时维修,至少对房屋状况要心中有数;对客户提前进行细分,对客户基本情况做到心中有数.从两方面进行细分,一方面从与客户的关系紧密程度来分,可以有公司关系户;享受过特殊折扣户;与销售代表关系良好的业主;平日就安份守纪的业主;喜好挑事的业主……另一方面从客户履约情况来分,可以有完全履约客户;基本履约客户;欠款客户;解约客户等3对精装房进行彻底慎重地开荒保洁非常重要；4 <合同>与房屋现状的反复核对,如有出入,提前制定对策;5对未实现的配套设施等提前制定替代措施;6发放<入伙通知书>后,与业主进行电话沟通一次;7对参加交楼的人员反复培训,统一口径,但要注意对交楼人员的区别培训.８事先确定和组织稳定的售后维保组织非常重要房屋交付工作的实际操作第二阶段的重点工作:按交楼安排把房屋绝大部分交付出去,不出大的客户纠纷.房屋交付工作的实际操作对第二阶段工作的心得体会:1各司其职,还要兼顾全局,每个人都要树立起把问题终结在”我”处的意识;2各环节步调一致, 必须严格按流程办事，不怕跟客户讲原则;3现场充分授权,一般的问题要果断处理;对相对共性的大问题(如之前未考虑到),则务必收集总结,并最快反馈处理结果;4现场设立一个由设计、法律人员等构成的综合咨询部门是有必要的；5对当日该来而未来业主,当日要即刻联系,掌握一手资料;6坚持每日的例会制度,总结当日问题.如涉及出台赔偿政策,一定要慎重,一经出台即要公开\透明\并不得轻易变化,且一视同人.房屋交付工作的实际操作第三阶段的重点工作:1组织好维修/返修;2处理好有争议事件;房屋交付工作的实际操作第三阶段工作的心得体会:1再接再厉,切忌松懈,尤其是物业公司／总包单位的工作才刚刚开始．严格按承诺履行维修义务，防止“阶级敌人”反攻；２发展商要妥善处理有争议事件，避免矛盾激化；但如大势在握，要有不怕退房，不