房地产合理避税方案分析.pptx

避税方案分析;土地增值税一般知识点;最新政策;土地增值税要点;土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　4.省税务机关规定的其他情况。 ;下列项目暂免征收土地增值税;适当增值筹划法;土地增值税举例; 同上例，假设普通住宅降价450万元，则少缴营业税及附加450×5.5%=24.75万元（不考虑印花税），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加开发成本450万元，扣除项目金额增加450×20%=90（万元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，两种情况下都免缴土地增值税。豪华住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元），合计应纳税650万元，比混合核算节约土地增值税550万元（1200－650）。即使抵消降价或增加开发成本因素（不考虑营业税等因素），也增加收益100万元（550－450）。 增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，但在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，纳税人要注意把握。降低房屋销售价格，导致销售收入的减少，是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。 ;巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划; 例2：甲房地产公司2005年8月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配??设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要公司决定是否提供金融机构证明。同例1一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为（1000+1200）×10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为80+（1000+1200）×5%=190（万元）。可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。 　　企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。 ;规范“开发间接费用”核算，节省土地增值税 ;分散收入的避税方案;营业税;一般知识点;营业税;营业税举例（利用营业额）;营业税筹划;利用并购行为规避营业税? ;中外合作相关问题;2005年财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 ;单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。 单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项