2021年度浙江房地产估价师考试考前冲刺卷（5）新整理版.docVIP

浙江房地产估价师考试考前冲刺卷（5） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为1000㎡，运营费用率为40％．假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值 A.548．19万元B.558．15万元C.567．39万元D.675．40万元 参考答案：C写字楼将发生的贬值额万元。 2.某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年的价格为4000元／㎡．若报酬率为6％，收益期限为50年，则该房地产价格为 A.3000元/㎡B.4500元/㎡C.5200元/㎡D.5600元/㎡ 参考答案：D因为元／㎡·年，所以元/㎡。 3.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于 A.280万元B.285万元C.290万元D.295万元 参考答案：A万元，最接近于280万元。 4.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为 A.4580万元B.5580万元C.6580万元D.7580万元 参考答案：D设该宗写字楼现在的价格为V，则,由此可得V=7580万元。 5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元．目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于 A.536万元B.549万元C.557万元D.816万元 参考答案：A商场未来正常年净收益为：120×(1-20％)-50=46万元，运行年份=40-5=35年，报酬率=5％×(1+60％)=8％．则该商场在2005年10月的价值万元。 6.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，一直报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为 A.4023．04万元B.4074．10万元C.4768．50万元D.5652．09万元 参考答案：C项目开发完成后的房地产现值(估价时点为项目开工后1．5年)万元 7.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为 A.3758．57万元B.3942．03万元C.3966．10万元D.4769．85万元 参考答案：D本题考核的是续建完成时的总价值．由题意可得评估该项目续建完成时的总价值万元 8.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于 A.3816元/㎡B.3899元/㎡C.4087元/㎡D.4920元/㎡ 参考答案：D元/㎡ 9.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡，运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％，则该商铺的价值为 A.521万元B.533万元C.695万元D.711万元 参考答案：A由题意可得年净收益=年有效毛收入一年运营费用=500×120×12-500×120×12×25％=54000元，则该商铺的价值=520．78万元。 10.已知一年期国债利率为3．31％，贷款利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，所得税抵扣的好处为0．5％，则报酬率为 A.7．78％B.8．28％C.13．21％D.14．21％ 参考答案：A本题考核的是报酬率的计算．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=3．31％+2．23%+1．32％+1．42%-0．5