2021年房地产估价师考试模拟练习卷（7）.doc

房地产估价师考试真题卷（7） 本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。 A．时间类参数B．融资相关参数C．收益相关指标D．评价标准类指标 参考答案：B经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标： (1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。 (2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。 (3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。 (4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。 2.下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。 A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制 参考答案：C属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。 3.土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。 A．20B．30C．70D．40 参考答案：D土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。 4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。 A．新开发房地产项目B．用于出售用途的房地产项目C．具有投资开发或再开发潜力的房地产D．用于投资或再开发的房地产 参考答案：C 5.某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1200B．1150C．1100D．1050 参考答案：D 6.估价上的折旧注重的是__。 A．原始取得价值的减价修正B．原始取得价格的摊销与回收C．重置价格的摊销与回收D．价值的减价修正 参考答案：D 7.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。 A．43.2%B．50%C．56.8%D．70% 参考答案：C 8.当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。 A．低收入者B．中等收入者C．高收入者D．可支配收入 参考答案：B 9.在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 参考答案：A 10.某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为__万元。 A．695.83B．681.25C．715.83D．718.75 参考答案：D 11.已知某城市容积率修正系数表，见下表。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　容积率修正系数表 A．容积率B．0.1C．0.4D．0.7E．1.0F．1.1G．1.3H．1.7I．2.0J．2.1K．修正系数L．0.5M．0.6N．0.8O．1.0P．1.1Q．1.2R．1.6S．1.8T．1.9 参考答案：B提示：容积率修正后可比实例的价格=900×1.2/1.6=675元/m2 12.某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。 A．700B．600C．500D．200 参考答案：B 13.已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。 A．112.5B．155.6C．144.6D．132.4 参考答案：C 14.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之