某房地产大厦全案整合销售及推广策略.pptx

我们认为双赢伙伴消费者才是真正的客户; 一、区域理解; 本案位于天津南开区华苑产业园区内，紧邻华苑居住区，周边有人人乐超市、鑫茂财智领地、康达尚郡等项目。交通便利生活配套完善，生活的诸多要素加以整合，使居住、工作、购物、休闲等方面有机结合起来，构成现在具有华苑特色的生活创业区。还有正在建设中的地铁三号线，它是贯穿天津市南北向的一条主骨架线路，线路全长 28.4公里，与地铁一号线、二号线共同构成天津市中心城区快速轨道交通线网的基本骨架。;二、项目理解; 本项目地块性质为：产业园区内，周边无明显配套产品的小规模公建项目。土地属性属于工业用地性质，在该区域具有较好地段优势，但缺乏完善的配套设施。由于其周边具有企业经营和商务活动的市场氛围，建议本项目应将产品定位于商企服务和区内投资型产品。;对于此种类型项目，我方的经验是 —— 根据产业园区企业众多，人员流动以区内员工为主的特点，采取精准式营销， 通过市场细分，进行产品定位；通过剖析产品价值卖点，把握销售时机争取较高投资回报。;区域评估 本项目坐落的华苑产业区是天津新技术产业园区的核心区域，位于天津市区西南部，占地11.28平方公里，它是以知识密集、人才密集、资金密集、技术密集为特色的，融研发、生产、贸易、金融、市场、营销为一体的天津市知识经济发展的主要源头和重要基地。 另外该园区南部比邻天津市较大的新居住区域——华苑居住区。近一阶段，该居住区房价随天津市整体房价上升，呈现出显著攀升趋势。;周边交通 1.本项目周边大尺度交通条件较便利，通过复康路分别与南开区和西青区相连， 但由于处于产业园区内，公交线路相对较少。 2.区域内公交设施相对缺失，公共交通不便。 3.附近有规划中的地铁3号线;成熟度判断 本案位于园区内次级中心区，周边以鑫茂科技国家孵化器、力神电池、汽车4S店以及康达尚郡社区、人人乐超市等为主。市政道路配套健全，但商务、教育、医疗、娱乐配套缺失，整体人居环境成熟度一般。;地块条件总结 1.地块处于主要干道交口，交通通达性较好，并且形象展示面较为显眼； 2.比邻鑫茂科技园环境较安静，适宜投资类产品的建设。 3.区域目前人居环境成熟度一般，但发展前景极好，适于带一定投资性质的产品建设。 4.建设以服务企业经营活动和商务活动的场所较为合适；;周边项目分布项目周边住宅类竞争项目较少，距离本项目较近的住宅项目是已经售罄的麦迪逊广场、康达尚郡和未来即将重新开盘的橙house等。距离本案3公里左右，位于中环线上的塞纳国际公寓正处于销售状态（现阶段处于捂盘阶段，预计明年年初在开盘销售）。;基本情况 *项目产品户型橙house酒店式公寓橙@house开盘时间目前未知，户型面积在44至65平方米的占到90%，目前主体已经封顶。 *康达尚郡高层以大户型为主，有部分40平方米左右的小户型，现已经全部售罄。 *塞纳国际公寓 高层产品主要以50、60、70平方米的产品为主，是纯酒店式公寓。 *麦迪逊广场高层以大户型为主， 最小面积为78平方米???销售情况 ;项目单价 *橙house——小户型精装修白领公寓预计8000（含装修1000） 明年年初再次销售 *康达尚郡已经售磬塞纳国际公寓 预计11000 （含装修1500）明年年初销售 *麦迪逊广场2006年已经售磬 ;客群状况 *康达尚郡、麦迪逊广场——以自住为主，多数具有大学教育背景的业主，生活处于社会中上水平，有些钱还有些自己的时间 *橙@house投资占较大比重，但投资目的以获取升值收益的客群为主，想通过租金获取投资收益的客户较少 。;项目市场需求情况分析 根据我们对该区域市场客群的调研，认为产业园区内的客群主要包括以下几方面的人群 *在园区内工作的客群——他们一般以自住为主，并随着地产的升值，获得相应的投资收益； *居住在华苑居住区内的客群，在产业园区内进行二次投资置业——他们一般以投资为主，享受地产升值带来的收益； *居住在其他区域的首次置业客群——他们主要关注购房总价相对较低，并且有一定的升值价值；;对片区的认可度：;小结： 　　　人是社会性的，也是自然性的，但归根结底是社会性的。 　　　他们需要交流，需要表达，需要了解别人，也需要被别人了解。 　　　而我们的175定制公社，就是这样一个生活、办公和交流的场所，这样一处体现人性关爱的精神息壤。;　 三、产品设计建议;产品定位建议： 根据周边的市场情况和需求特点分析，建议本项目产品定位为： 高标准、精致型定制公社项目 ;宏观产品设计定位;宏观项目定位;产品设计及开发建设思路建议;　　四、户型设计建议;　　　自古