置业顾问基础培训资料(精简优化).pptx

培训人：程相君; 房 地 产 概 念;什么是房地产？;房地产的物质形态;土地;房地产的特性;房地产业 的含义;（1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动； （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； （5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境； （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。 ;房地产业与建筑业的区别;开发商与代理商;房地产市场;房地产市场;房地产市场;五证两书;五证两书;商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。;期房与现房;准现房与尾房;房 地 产 专 业 术语;建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积 ； ; 日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一 定间隔距离 ； ; 建筑面积;突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰用的玻璃幕墙、垛、勒脚台阶、无柱雨棚等。;套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面 积三部分组成； ;3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平 投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 附：房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积 的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值 班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑 面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独 立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入 共有建筑面积； ; 共有建筑面积（分摊面积）：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊 给本幢楼房的住户； 可分摊的公共部分为： 本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼） 梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、 冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅 炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的 专用设备用房，套内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影 面积的一半）。 不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作 为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋， 为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）； 不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售 的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层； 公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数， 再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能 区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊 ； ;公用建筑面积 = 整栋建筑的面积 — 各套套内建筑面积之和 — 已作为独立使用 空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室； 共用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 各套内建筑面积之和； 分摊的公用建筑面积 = 各套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数； 因此，商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积 = 套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数） ;即地毯面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起 居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、 阳台； 斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积； ;实用面积;得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比；;建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%） ；;容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率 （%）；;绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地； 绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%