世联九州新塘项目前期定位报告.pptxVIP

一座新城的荣耀！九州新塘项目前期定位报告2006-04发展商对本项目目标预期实现片区高价，获取更大利润！快速回收资金，启动新项目！第一部分：市场环境分析第二部分：项目分析第三部分：项目机会与威胁第四部分：分物业类型研究及定位方向建议目录第一部分：市场环境分析增城宏观经济增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%2005年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告增城房地产发展阶段增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于高速发展阶段。根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！启动高速发展平稳发展减缓发展人均GDP（美元）800400080003880萎缩停滞稳定发展高速发展年增长率：4％5％8％14％增城房地产增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米数据来源：增城市信息中心新塘房地产发展阶段情况02年以前是新塘房地产发展的初始期，推售项目少，市场竞争小；市场平均价格为2000～2200元/平米。阶段初始期时间02年以前在售项目汇美新村、海日中心、新康花园、新塘新世界阶段特征供应推售项目少，市场竞争小竞争新塘中心区与新塘西郊片区竞争产品住宅多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。市场平均价格：2000-2200元/平米产品以实用性为主，未有亮点设计客户取消福利分房，客户多为首次置业为主。价格市场平均价格：2000-2200新塘房地产发展阶段情况02～04年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，新塘竞争格局即时改写。阶段启动期时间02～04年在售项目碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、富雅名居、新康花园、新塘新世界、亚太新城、金泽花园（一期）、城市家园（一期）阶段特征供应推售逐渐增多竞争形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；产品链逐渐丰富，投资型小户型推出并获得成功。客户产业发展带动，外来客户增加经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份首次置业的客户逐步呈现换房需求价格住宅市场平均价格：2200-2700元/平米新塘房地产发展阶段情况05年开始，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种物业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。阶段发展期时间05年至今在售项目碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界、金泽花园（二期）、体育花园、现代城、城市家园（二期）、东方名都、新都盛世名门、顺欣广场阶段特征供应市场供应放量，竞争激烈竞争形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品产品链丰富、完善户型创新开始出现城市发展北移，广深公路以北集结了现代城、东方名都、顺欣广场一批新项目写字楼、商业街、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富客户外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户客户层丰富，投资型客户纷纷涌现价格市场平均价格：2800-3500新塘房地产发展阶段小结发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链住宅产品链日益完善供应与竞争市场供应放量，竞争激烈价格价格逐步走高客户外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分第二部分：项目分析项目位置项目位处新塘发展的中心区为广深公路沿线物业，通达性好，昭示性佳本项目地块项目经济指标本项目是中等规模的 旧改 项目主要经济技术指标总用地面积90909.258㎡一期用地面积61850.650㎡二期用地面积29058.608 ㎡计算容积率总建858000 ㎡一期建筑面积250000 ㎡一期商业建面14500 ㎡办公建面5000 ㎡社区健康中心建筑面积5000 ㎡会所建筑面积500 ㎡住宅、公寓建筑面积225000 ㎡二期建筑面积108000 ㎡二期商业建筑面积9000 ㎡住宅建筑面积99000 ㎡建筑密度30.80％一期容积率4.04总容积率3.94一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场拆迁成本低二期用地：原为厂区宿舍拆迁成本高备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）备注：一期拆赔比例为1：3，一期还建面积达6万平米。经济指标分析一期是项目启动的重点，住宅是一期快速回收资金的关键！主要经济技术指标总用地面积90909.258㎡一期用地面积61850.650㎡二期用地面积29058.608 ㎡计算容积率总建858000 ㎡一期建筑面积250000 ㎡一期商业建面14500 ㎡办公建面5000 ㎡社区健康中心建筑面积5000 ㎡会所建筑面积500 ㎡住宅、公寓建筑面积225000 ㎡二期建筑面积108000 ㎡二期商业建筑面积9000 ㎡