南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议.pptxVIP

谨呈：南京建邺开发集团公元二零一一年，不曾不再，南京峰顶豪宅建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议报告世联地产顾问南京有限公司2010.8.7企业目标：金鼎湾之后的升级之作，全面超越，树立标杆，成为市场顶级产品的不二之选。1、战略目标：形象标杆、价值标杆、价格标杆；2、品牌目标：进一步提升企业高端品牌形象，扩大影响力；3、利润目标：在保证销售速度的情况下，尽可能地实现价值最大化；世联的理解：“保证销售速度和安全回现”的前提下，实现品质、形象、价格的全面超越。项目印象：城市中心区，绝版地段?优势教育、体育资源 ?完善医疗配套?成熟商业配套五台山体育馆3凯润金城本项目1长江路九号项目紧邻拉萨路小学，教育资源优势项目背靠五台山体育馆，体育资源丰富2金鼎湾国际省人民医院，省中医院，医疗配套完善城市中心区绝版地段，区位优势明显项目印象：纯居住盘 ?区域成熟?城市顶级豪宅潜质项目基本经济技术参数占地面积：9091.16平米 容积率：3.5建筑面积：31819.06平米，其中社区用房2000平米，住宅29819.06平米建筑密度：22.44%绿地率: 33%项目北临峨嵋岭路，东临拉萨路及牌楼巷周边居住氛围浓,但都以老公房为主商业街形象档次不高项目面临拆迁安置问题一线城市顶级豪宅走势深圳、上海、北京。。。。 根据世联在全国的案例分析，目前一线城市顶级豪宅呈现以下趋势：1、面积趋势：面积进一步放大，二房面积大于110㎡，三房面积大于150㎡，四房面积大于200㎡，主流面积段为160~300㎡；2、尺度趋势：客厅、主卧、卫生间、厨房等空间尺度进一步放大，尽可能提高居住舒适度的同时彰显居住者的身份和尊贵；3、用材：通过新颖的造型和高档的用材形成超强的品质力；基于对目标的理解和地块的豪宅潜质，借鉴一线城市的顶级豪宅，我们认为，本项目应定位为城中顶级豪宅，放大面积段，户均面积160㎡。基于我们的目标，本报告需重点回答 2个问题市场背景：掌握最新市场豪宅状况，提供定位依据Q1:客户研究：细分客户，精准客户定位，保障高价快销Q2:基于对目标的理解和地块的豪宅潜质，借鉴一线城市的顶级豪宅，我们认为，本项目应定位为城中顶级豪宅，放大面积段，户均面积160㎡。基于我们的目标，本报告需重点回答 2个问题市场背景：掌握最新市场豪宅状况，提供定位依据Q1:客户研究：细分客户，精准客户定位，保障高价快销Q2:报告结构第一部分 市场分析◆我们为本项目提供最新市场豪宅规律及其定位依据第二部分 趋势研究◆一线城市豪宅趋势研究第三部分 客户研究◆我们为本项目提供精准的客户定位第四部分 项目定位◆我们为本项目找到最契合的占位第五部分 产品分析◆我们为本项目提出最有效的产品建议第六部分 营销定位◆我们为本项目提供专业精准的营销建议报告结构第一部分 市场分析◆我们为本项目提供最新市场豪宅规律及其定位依据第二部分 趋势研究◆一线城市豪宅趋势研究第三部分 客户研究◆我们为本项目提供精准的客户定位第四部分 项目定位◆我们为本项目找到最契合的占位第五部分 产品分析◆我们为本项目提出最有效的产品建议第六部分 营销定位◆我们为本项目提供专业精准的营销建议1市场现状研究我们为本项目提供最新市场豪宅观点及其定位依据。南京一线城市豪宅占据城市核心地段，集中分布于城中板块，价格普遍突破在30000左右，已成为第一价值高地城中板块：1.长江路9号(仅剩2套住宅)33000元/平米2.金陵尚府(后续推出酒店公寓) 21000元/平米3.金鼎湾国际 38000元/平米4.凯润金城(在售酒店式公寓) 31000元/平米5.天正湖滨(售空) 25000元/平米6.南京国际广场 (约80套)35000元/平米城东板块：7.城开御园（在售）33000元/平米河西板块：8.仁恒国际公寓(G53将售)25000 元/平米9.中海凤凰熙岸 26000元/平米城北板块：10.锋尚国际公寓(售空)25000元/平米11.世贸外滩新城(在售) 23000元/平米12.天正桃源（在售5、6#）26500元/平米城北板中板块均价3-3.8万/平米79新街口1432河西板块8数据来源：世联数据平台南京一线城市豪宅供应2010年进入尾声，南京中心区土地现已基本开发完毕，一线城市豪宅日益稀缺。08、09年是南京豪宅开发热潮时期，价值高点的形成和刷新时间大为缩短，去化迅速，城市豪宅稀缺性日益凸出。市场验证：城市豪宅项目在08-09年集中放量，同时去化迅速，总销售面积超过30万平米，价值高点形成的时间急剧缩短，价格上升幅度大。在售豪宅项目多处于尾期，未来供应稀缺。长江路九号金鼎湾国际南京国际广场价格长江路九号从1.6万-3