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2008 读懂地产迷局 地产迷局现况 行业专家声音 市场后期预测 华星企业战略 ;地产迷局现况;2008 我们面对什么样的迷局？;;上海：半年成交量仅为去年同期一半 ;　　似乎这样的疑惑，让楼市笼罩着阴霾。特别是07年房价三级跳的广州、深 圳等地，现在已出现下滑态势。广州越来越多的开发商顶不住压力，纷纷加入 优惠降价的队伍中，令目前整个市场都弥漫着紧张气氛。而深圳的开发商想快 点套现，开始出现降价、送家电、送装修、送现金等变相降价手段 。;　　房子不外乎卖给有“刚性需求、投资打算、换房意愿” 的三类人，而目前不明朗的楼市让客户产生了众多顾虑，于 是有投资打算的、有换房意愿的人纷纷收紧钱袋静观其变。 接着成交量开始萎缩，房产商为那有限的刚性需求客源各想 其招……;宁波08年上半年整体市场环境;上半年主要在售楼盘销售情况分析;绿城的皇冠花园，一个月内狂销800套，与去年的销售势头相比依然不减。 中建格兰春晨,第一组团销售率96%,第二组团在20多天时间内取得了 204套的业绩(超过瑞园与缘园第二组团的销售之和) 雅戈尔的大湖公馆，位于稀缺的东钱湖景区，均价高达：11000元/平方米，开盘几天内推出的近200套房源去化大半以上。 雅戈尔的海景花园挑高的单身公寓,开盘一天售完! ; 宁波的自住需求依然刚性，宁波消费者的观望情绪最主要来自于媒体舆论的导向。; 从上半年的市场表现来看： 宁波虽然受到全国大市场的影响，但是相对几个热点大城市来说，表现较为稳定，价格依然坚挺。 从宁波目前在售的项目来看，销售一直较为稳定，没有出现冷盘、死盘的现象。 与全国典型城市相比，宁波的楼市泡沫成为较小，市场风险更小。(用供需分析法来看待宁波楼市) ;近期专家的声音;大幅度下跌绝不可能 董藩 北京师范大学房地产研究中心主任 2008年房地产价格走势该是趋稳，甚至微升一点，大幅度的下跌是不可能的。房市跟股市不一样，股市是大涨必然有大跌，房市则不然。国外一些国家房价曲线好多都连续上张的。现在只要市场稍微一恢复，价格很快就会上涨，后续的供应量还是没有??上。 ;对未来楼市不看空 顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长 依据就是三个基本面没有变：第一个是中国的宏观经济基本面没变，仍将保持高速的增长速度，今年即使存在通胀等因素，也将保持在10%左右，仍是世界上经济发展最快的增长体，人们的预期仍将看好。 第二基本面，中国房地产成长型的性质没有变，还有很大发展空间，即使中间出现了小波折，还将继续向上。(千亿美元热钱涌入) 第三，中国流动性过剩的问题仍难以解决，在这种情况下，中国缺少良好的投资渠道，房地产仍将是投资的热点。 去年的供求关系太不平衡了，供应太紧张，而需求又太旺盛，供需比达到了了0.69：1，不太正常，在这样的情况下，房价自然就高涨了。今年在金融政策调控等作用下，供求将保持平衡状态，价格自然将有所回落，这是一种理性回归。对于未来的楼市，我不看空，不悲观，谨慎乐观。 ;房价的回调是正常的 李伏安 中国银监会监管主任 房价的回调是正常的，目前成交量下降，购房者等待观望也是正常的，因为过去两年房价的上涨是不符合市场规律的。我认为目前的情况下，在政策上应该加强监管力度，银行仍然应该坚持收紧银根，多方面加强市场的管理。对于人为炒高房价的行为，应该予以打击。 随着生活水平的不断提高，再加上老百姓对于住房改善的需求是实实在在的，因此从长远以来，我还是看好房地产市场的。如果开发商要找好自己的定位，推出能够满足购房者需求，价格合理的产品，成交量就不会一直低迷下去。;后市的预测 （宏观分析）;观点一(经济预测);沿海城市人口增长迅速的特性扩大房地产需求 就日本、欧美来说，全国人口的百分之六十到七十多集中在城市，例如东京、名古屋、大板，这三个板块占到全国人口的72％，而我国沿海的长三角、珠三角、环渤海一带，只占全国人口的26%，因此沿海城市的发展还有很大的发展空间。;外来人口超过市区人口,刚性需求持续增长;宁波住宅供地逐渐减少，与增长的人口速度不对称;市委书记巴音朝鲁:再过15年宁波将无地可用 ;27轮后东钱湖砖瓦厂地块成交高端住宅被看好 --2008.7.2宁波晚报 ;我们面对的是: 经济充满活力且良性发展的城市 有购买力而仅仅观望的消费者 不断增加的具备刚性需求的购房群体 未来供不应求已经成为定局的市场趋势 思考:营销的“MAN”原则,我们有悲观的理由么?