共有房产可适用善意取得.docVIP

源自日尔曼法以手护手的原则， 作为不动产的房产不适用善意取 得这一论断已为理论界和审判实务普遍接受。 但是不论房产的 按份共有人还是共同共有人， 对房产所享有的权利法律予以保护的同 时，市场经济所需求的交易秩序、 交易规则也日趋受到重视。 当 保护房产共有人的利益与维护善意第三人权益、 维护交易安全发生冲 突时，善意取得制度是否有其适用的空间？在我国尚未完整地建立物 权公示公信制度的背景下，有必要进行重新审视。 一、案例及 分歧意见 姜某与钱某是夫妻关系， 1998 年 8 月购买了镇江市某 小区某幢 406 室房屋建筑面积 62352，产权登记在丈夫钱某名下。 因夫妻矛盾姜某于 1999 年 7 月搬出 406 室住回娘家。 2000 年 6 月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同， 将 406 室以 76000 元出售给蔡某。 商谈过程中，钱某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻姜某同意出卖房屋。 在房管部门办 理产权变更登记手续时，钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证 明。 2000 年 8 月蔡某付清了房款，领取了 406 室产权证后搬入 406 室居住，对房屋还进行了装璜。  嗣后，姜某发现  406 室被 卖，遂以钱某、 蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确 认房屋买卖无效。 对该案的法律适用存在三种意见第一种意见 认为， 406 室是姜某、钱某的夫妻共有财产，共同享有所有权，钱某 处分夫妻共有财产未经姜某同意， 侵犯了姜某的房屋所有权， 钱某与 蔡某的房屋买卖无效；第二种意见认为， 406 室房屋产权登记在钱某 名下，在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信 406 室房屋产权属钱某所有， 交易过程中也尽了适当的注意， 依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效； 第三种意见认为， 虽然钱某作为共有人之一 处分了共有财产，但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售 406 室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应 认定买卖关系有效，姜某的损失可向钱某另行主张。 第一种观 点从无权处分的角度着力保护共有人的权利， 第二种观点根据物权公 示原则侧重维护财产交易安全， 均有一定的法律落脚点和适用上的合 理性。 第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针 对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况， 区别不同情况作出 不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。 笔者赞同第三种观点。 第一，有明确的法律根据。 最高人 民法院《关于贯彻执行若干问题的意见试行》第 89 条规定在共同共有关系存续期间， 部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效， 但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，该司法 解释从某一角度规定了善意取得制度的适用， 针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产， 案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益应予保护。 第二，兼顾了其他共有人的利益。 根据民法上的过错原则，蔡某在房屋买卖过程中已尽 有相应的注意义务， 按普通人的常识和能力， 无从进一步审查共有人姜某对出卖的意思表示， 主观上没有过错， 钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为， 致姜某的权利受到侵害， 过错责任在钱某，姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济。第三，从社会效益的角度， 若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费，二则带来人们对房产交易安全疑虑， 不利于维护动态交易安全。 二、善意取得制度及其适用 第三种观点的核心是善意取得制度的适用。 善意取得亦称即时取得，指无权处分他人财产的人在 不法将其占有的他人财产转让给第三人后， 如果受让人在取得该财产时系出于善意， 则其取得该财产的所有权， 原财产所有权人不得要求 受让人返还财产。 善意取得制度是近代大陆法系和英美法系民 法上的一项重要制度， 其涉及民法所有权与交易安全之衡量与价值问 题。 从所有权保护的立场来说，所有权不能因他人的无权处分 而消灭，所有权人得向受让人请求返还原物， 受让人应向让与人依其 法律关系要求救济。 如果绝对贯彻所有权保护的原则，交易活 动会受影响。 善意取得制度的执行能兼顾所有权保护和交易安 全，有利于社会经济秩序的稳定，维护正常的商品交换。 任意 将自己的动产交付于他人者， 仅能向相对人请求返还， 若该相对人将动产让与第三人时， 则仅可对相对人请求损害赔偿①， 这就是以手护 手原则。 日尔曼法实行占有与权利合一的占有制度，占有与所 有权没有严格的区分，占有不仅是一种事实，而且也是一种物权。 占有为权利的外衣，占有具有公示