2020华发中央公园整合推广提报.pptx

问题是什么？ 92-94㎡户型占比12%，总货值1.7亿 136-168㎡户型占比87%，总货值20.7亿 问题会变得简单 在广钢，这样的位置，这样的配套，这样的产品，我们只要喊出 “住华发 读省实” 但是 很显然，当我们87%的销售目标是总价是700-900万的产品的时候 在广钢，这样的位置，这样的配套，这样的产品，我们只是喊出 “一线城市 核心资产” 说服力是不够的 在广钢，这样的位置，这样的配套，这样的产品 在广钢中央，优质的学位、地铁、公园配套，华发的精装品质 刚改客户及首置亟需学位的家庭有很多，很抢手 在非老牌豪宅区广钢，虽有优质的学位、地铁、公园等资源配套 以及华发的精装品质，大部分人买不起，买得起的看不到，看得 到也看到了竞品 小户型： 大户型： 另外一个角度，供求关系 供≤求，卖方市场，亮出你的最大卖点，USP理论，独特的销售主张 供≥求，买方市场，成为最好，成为最爱，成为最近（触手可及的信息和产品） 定位理论，占领心智 这就是我们的营销背景 Question：大户型豪宅怎么卖？ Q1：价值落差——补足（更强） 因为小户型相对的推广难度和压力较小 我们对中央公园整体价值的理解不够深入，也不够体系 将点位落在教育配套上，格局上显得小，而卖大户型 ——不够杀伤力 Q2：形象缺位——拔升（更高） 受限于前期销售小户型产品的形象占位和推广方式 产品刚改和首置的气质颇重，亟待提升 避免货不对板，也就是期待值和现场感受的落差 难以支撑现有的心理价位，更难溢价 ——不够有范儿 Q3：客群不足——外拓（更远） 广钢片区或者说整个荔湾片区的本区客 不足以支撑市场上大户型高总价产品的去化 并且，片区之外对于广钢顶豪的认知刻板 说到豪宅，第一联想不会想到来荔湾 很难打破区域界限，成为城市顶豪，而非区域顶豪 ——不够影响力 目标： “更强有力的价值表达、更高的形象定位、更大半径的辐射影响力” 我们需要更超越的视角来看中央公园—— 弥补价值落差：增加附加价值、加深价值认知、打开价值想象 区域——稀缺的是机会，而不是中央 再没有一个十年前的珠江新城给你投资 那么你为什么不选择现在的广钢 我们注意到一个现象—— “认可广钢价值与价格的大多数都是圈内人，而普通人存在对广钢 的刻板印象，因为这里不是普遍意义上的豪宅区，一下子要接受广 钢近千万的房子，感觉不值” 视角一： 广州有几个中心区，中心区有几次旧改的机会？ 广钢的价值不是未来，而是在这个短暂的风口，你可以有一个机会 以当下的价格拥有未来的价值 机会的稀缺比中心的稀缺更值得买进 地段——拥有的姿态，有时候比拥有更重要 如果可以 70 年居高临下俯瞰中央 没有必要，用 70年来遗憾当初的退而求其次 上至皇庭府第，下至平民院落 坐北朝南是风水格局，也是居住舒适的最佳选择 既然买的是顶级豪宅，所有的退而求其次，都是赝品 接地气的讲，忍受一个瑕疵长达70年，就是花钱买了一次不痛快 视角二： 华发中央公园的地段不仅仅是正经的中央 更是在公园北面朝南的最佳位置 这一价值肤浅的解读就是—— 如果你买下了南面的或者非公园头排的位置 接下来，你将会一直耿耿于怀 羡慕而不是被羡慕这件事 视野——不要把更多的戏份，留给墙面 如果你有一所瞰中央公园的房子 却被自己的墙挡住了，你会想要把墙给拆掉 毫无疑问的是，只要是公园周边的房子 就绝对不会错过公园视野这一点 但是据我们踩盘的了解，华发在视野这一块儿的竞争力 足以拿来大说特说 视角三： 大家都可以看到公园，我们的不同在于 几乎整面墙都是视野 15米延展面，8米开阔阳台 中央公园四季晨昏的延时摄影就在南向的墙面上播放 精装——装修都不玩真的，那装的也太假了 如果你在乎面子，你要到华发中央公园来 如果你在乎里子，你要到华发中央公园去 工程质量、空间设计这些用专业数据都难以向买家讲明白 配套交通、地段资源这些要么天造地设，要么由政府决定 唯独精装标准这一块，开发商的用心和诚意，普通买家最容易感受到 视角四： 当我们各个细节都做到难以挑剔 并且把这些我们认为本该如此的标准，做到别人难以企及 这些用心，就可以转化成为销售员贩卖时候的信心 我们甄选的品牌五花八门，但是每一品牌 都是该品类里，全球数一数二的 当然我们还有其他…… 最低密的双公园顶豪社区 最放飞自我的楼间距 最靠近地铁的中央公园豪宅物业 唯一社区内配套双学府 唯一全产品世界级一线精装 南向第一排在售的压轴楼王 我们不止是，中央公园 更是中央封面作品，公园一线所在 不止是房子，更是标签 不止是豪宅，更是中央豪宅第一舰队的旗舰 不止是广钢豪宅，更是引领广钢比肩世界的顶级豪宅标准 是最好的，也是最后的 是罕有的，也是难再有的 这样的产品，我们怎样来定义它? Sonderklasse ，特级，旗舰 奔驰S-cl