天津某地产项目营销战略策划.pptxVIP

;前 言;项目营销战略思维导图;; 天嘉湖项目是： 一个规划理念独特的项目 一个改变天津地产格局的项目 一个改变星耀地产在全国战略版图谋篇布局的项目 ;项目目标： 奠定企业未来10年在北中国可持续发展战略的基础： 津京土地资源战略性储备 经营性资产持续盈利 项目可持续性连锁开发 积累卓越的高端项目运作经验和团队打造 40亿销售回款是天嘉湖项目开发运营关键性的第一步胜利，是未来5年高速、高效和实现可持续滚动开发运营的资本；;项目2008年度营销目标: 销售金额：40亿元 销售面积：70万m2;从2008年7月开始每月平均完成约7亿销售额，约11万多平方米销售面积； 从2008年7月开始，平均每月来访量不少于6000人次、成交量不低于1200套！ 必须对市场有长达半年的超强控制！;销售金额：约400亿;在天津这样一个特大型城市 单盘销售占据如此市场份额 在天津乃至全国 都是罕见; 面对这样一个疯狂目标， 我们必须清醒判断当前形势!;;竞争态势判断;清算土地增值税 出台时间：2007年1月24日 贷款利率6级跳，上调存款准备金 目前，一年期贷款利率已上调至7.47%，12次上调存款准备金率。 减少土地出让环节的优惠政策 出台时间：2007年6月27日 多渠道解决住房困难 出台时间：2007年8月13日 物权受法律保护 实施时间：2007年10月1日起 停止返还开发商土地出让金 发布时间：2007年10月23日 商品房销售受监控 实施时间：2007年11月1日 名称：《商品房认购管理办法》 政府态度：—— 抑制 抑制开发暴利 抑制信贷增长 抑制投资投机性购房 抑制房价上涨过快;相关政策对天津房地产影响从2007年9月开始开始显现，市场进入调整期。;但，房地产成交价格持续上涨。 2007年12月销售价格持续上升，均价已达到7048.2元/平米，环比上升了6% ； 2008年第一周天津商品住宅成交均价为7324元/平方米，环比上涨6.00%；;市场解读：观望 天津房地产市场与全国各主要城市相似，市场观望与持币待购氛围加重。 因天津房价持续上涨，原城市主流消费人群被逐渐边缘化。;（1）土地市场放量 天津近年来土地市场异常活跃，2007土地成交是2006年的三倍多，后续供应巨大，本项目面临巨大竞争压力！ ;2008年第一季度土地放量再度加大，预计未来开发面积将达到甚至超过2000万平米。; 近郊四区土地成交面积由2005年的16.5万平方米激增至2007年360.72万平方米，占本年全市土地成交面积46.45%。 截止07年第3季度，津南区成交土地面积达到141.75万平方米，以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，产品涵盖公寓、洋房、别墅等物业类型。;（2）大规模、复合型郊区项目众多，竞争激烈，典型项目如下：;;（3）政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举，项目面临严重市场竞争与消费分流。 已规划立项或在建项目如下，这些项目将在3—5年内对外开放、经营。;;;;;;本项目所在区域距离主城市约30公里，不在天津城市规划发展主导方向。;目前天津房地产开发集中在外环线以内及环线边缘地带，从2006年11—2007年11月成交统计数据看，津南区在近郊四区中处于最低地位，属于弱势板块。;项目处于津南区最南端，从主城到本项目沿途有梅江等外环线板块众多楼盘阻截，项目区域在承接城市外溢居住需求处于弱势地位！;天津云集众多国内外知名品牌开发商，特别是实力雄厚的上市公司，如：万科、富力、新世界、合生创展、和记黄埔、碧桂园、恒大、万通等，其开发项目遍布天津各个区域，产品供应已成为天津市场主流，2007年下半年上市公司占新开盘项目的50%供应量，竞争之激烈可见一斑。 2007年津南区已批土地中集聚富力、华润、首创、吉宝等品牌开发商，2008年将上演品牌开发商之间的强强对话，实力、品质与营销执行三驾马车并行方能杀出重围。 附：主要上市公司在天津开发与出土储备概况 企业竞争解读：强势;;;;企业分析： 星耀地产是来自弱势城市昆明的开发企业，在天津这样的大市场难以被市场看好； 星耀地产刚进入天津，在市场上缺乏品牌认知度和信任度，企业需重新在陌生区域市场建立品牌、团队与整合资源； 企业存在南北差异的文化冲突，可能在项目经营管理、团队建设、产品设计等理念难以融通北方的地域特征。 企业现状解读 初来乍到;项目分