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北京朝阳新城策划方案 1 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 北京朝阳新城策划方案 第一节 市场分析 一、 北京房地产市场宏观分析 : (一)、 十六大刚刚开过 ,十六大吹响了全面建设小康社会的进军 , 中国小康社会住房标准已经确立 ,其具体内容是 :到 2020 年 ,住房从满足生存需要 ,实现向舒适型的转变 ,基本做到 ”户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全 ”。 ”户均一套房 ”所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求 ,这条标准对住宅的功能划分、保护个人私密提出了更高的要求。最终达到 ”户均一套房 ”的标准不但要求这套房能够满足购房者的最基本生活需求 ,更要求这套房能够对住户的隐私进行良好的保护。 ”人均一间房 ”同样是一条力求强调住宅质量的标准。现在提 出”人均一间房 ”的新标准 ,虽然没有从面积上给出一个具体的数值 , 但对于这间房应该提供给住户独立空间的标准是一定的。这说明 中国在制定小康社会住房标准时已经更加注重住宅质量方面的要求。 ”功能配套 ”在小康社会中 ,人们应该生活在一个更加智能化的空间 ,单独的饭厅、会客厅、书房等具有各自独立功能的生活空间将 被越来越多的住户所需要 ,因此将 ”功能配套 ”作为小康住房标准之一来执行同样十分重要。 2 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 ”设备齐全 ”而在新出台的小康社会住房标准中 ,一个十分核心的内 容就是 ”要将住宅从满足生存需要 ,实现向舒适型的转变 ”. 从２００２年整个宏观经济来看 ,一个季度比一个季度好 ,处于上升 的势头。宏观经济与房地产市场关系密切 ,宏观经济形势不好 ,房地 产市场不会有好的发展。国家经贸委的统计数据显示 ,预计全年房 地产投资平均增长幅度将达到３０％ ,明显高于同期全国固定资产 投资增长率 ,这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面 看好 ,因此纷纷加大了投资规模 , 这种态势还将会在今年持续下 去。、 (二)、 ２００３年 ,北京市委房改造将达到 10 户,老百姓买房积极 性的能量还将进一步释放。住房制度改革的几个主要举措 ,力度将 不断加大。今年的房地产市场有四大政策 :变实物分配为货币分配 ; 大力发展经济型住房 ;全面开放二手房市场 ;大力发展住房金融。四 大政策强劲推动今年楼市发展。 (三)、现在中国的城市化水平是３７．８％ ,再过２０ 年能够达到 ５０％。每年有１～２个百分点的增长 ,这样算来 ,每年有１３００ 万至２０００万的农民进入城市。这是必然趋势 ,是多大的需求啊 ! 给房地产业带来多大的拉动 ! 因此不愁房子盖好后没人住 ,没人买。 中国城镇居民现有的居住水平 ,人均居住建筑面积是２１平方米 ,每 户人家就是一套７０平方米的房子。这远远不够 ,全面建设小康 ,每 户应该达到１００平方米 ,人均３５平方米至４０平方米。这又是 3 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 多大的需求空间 ! (四 )、今年的经济适用住房明年的开发量不会少于今年。据市重 大办有关负责人介绍 ,从今年开始 ,本市每年将新建经济适用房 300 万平方米 ,在连续四年的时间里 ,完成 1200 万平方米的建设任务 ,同时控制经济适用房价格、建设标准 ,并突出做好经济适用房的销售 管理工作。今年 ,本市经济适用住房开发量不会少于 300 万平方 米。当前 ,已经确定的 经济适用住房目有 :长安新城二期、翠城二 期、回龙观文化居住社区和天通苑后期、青年路小区二期、海瑞 新城、次渠经济适用住房项目、乐城 (西南二环附近 )等等。 (五 ),今年 1 月 1 日开始实行 , 由国家计委和建设部制定的 经济适 用住房价格管理办法 .其中明确规定 ,经济适用住房价格将实行政 府指导价。经济适用房的价格制定应当与城镇中低收入家庭经济 承受能力相适应 ,以保本微利为原则 ,与同一区域内的普通商品住房 价格保持合理差价 ,切实体现政府给予的各项优惠政策。 新办法规定 :经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部 分构成。其中计入房价的企业管理费和利润分别控制在 2%和 3% 以内。对住宅小区内经营性设施的建设费用 ,开发经营企业留用的 办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用 ,各种与 住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其它费用 ,各种赔偿金、 违约金、滞纳金和罚款 ,以及按规定已经减免的费用等不得计入经 济适用住房价格。 4 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 办法 还规定 ,经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门 会同建设主管部门在项目开工之前确定 ,并向社会公布。 二今年经济适用房市场供应情况 (一)、今年经济适用房发展重点 . 当前已基本确定的是 :根据现实需