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北京楼盘策划方案 1 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 ”荷兰小镇”策划方案 第一章 北京市场概况及区域产品分析 第二章 产品项目定位及目标客户、评估 第三章 产品规划及户型设计方案 第四章 项目的环境设计建议 第五章 产品销售组织及价格策略 第六章 销售执行策略 第七章 广告宣传组织策略 第八章 物业管理的建议 第一章 北京市场概况及区域产品分析 世纪之交的住宅市场将是结构性发展及开发供给的高峰期。来自建设 部的信息表明 :住宅在今后的一段时期内仍将保持较大的发展规模 ,1999 年京城新开盘的商品房项目创了记录 ,达 111 个,平均 3.3 天推出一个新楼 盘 ,这些项目总建筑面积达 万平方米 ,竣工面积 1519.9 万平方米 ,1999 年 前十一个月 ,全市累计销售商品房 221.9 万平方米 ,其中 ,销售给个人 126.1 2 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 万平方米 ,估计 1999 年全市商品房的总销售量达到 250 万平方米 ,但这里 面有 40%是集团购买 ,今年这部分购买力将不复存在 ,如果把今年全市的 销售量定在 200 万平方米 ,那么 1999 年推出的这 111 个项目的总建筑面 积能够在楼市中足足卖 , 1999 年上市的新楼盘中中高档占较大比重 ,许多 的开发商把项目定在中高收入阶层 ,即成功人士的身上 ,但这些人不可能 年年买房 ,因此今年年底空置的商品房数量至少要翻一番达到 700 万平方 米 ,适合有购房需求的普通居民的商品房仍有需求空间。 去年新盘推出的特别多甚至平均三天一个新楼盘。今年新楼盘会超 过去年 ,原因是 :一、四环以内的工厂移郊 ,土地供应量增大 ,地价低 ,促使 开发商投资 ; 二、”入世后”开发商融资形式更乐观 ; 三、国家还会进一 步支持房地产开发。四、国务院对中关村科技园区的开发投入会吸引大 量的房地产投资商进入海淀区 ,今年新开项目将会更多的集中在海淀区。 预计今年北京竣工居民住宅 800 万平方米 ,其中经济适用房 100 万平 方米。 经济适用房 :去年在住宅市场上最抢眼的明星就是经济适用房了 ,能 够用”火爆”来形容 ,出现了天通苑、今日家园等项目排队购买的少有现 ,天通苑二期 1200 套不到一个星期告罄。预计今年经济适用房还会受到市场吹捧 ,特别是购买自住房的普通居民 ,价低质不次的经济适用房是她们的首选。 政府投入 95.6 亿元 ,开复工 918 万平方米 ,计划竣工 100 万- 150 万平方米。这一市场供给会对 5000 元以下的商品房市场的有效需求 产生重要拉力。逼迫普通商品房住宅一定要有优秀的品质 ,耐得住百般挑 3 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 剔。 写字楼市场 :1999 年共有 15 栋写字楼入伙 ,总计 67.9 万平方米比 1998 年减少 43.1 万平方米 , 又有东方广场、中都大厦、世纪金融中心、 名人广场、北京科技会展中心、远洋大厦、凯旋大厦等一批写字楼落成 , 总建筑面积 98 万平方米 ,使总存储量达 525.8 万平方米。这些在建写字 楼已租出或售出一部分 ,从需求上讲中资企业还要大面积地购买写字楼 , 特别象金融业、 IT 行业 ,而外资企业也有 ABB 、诺基亚计划租赁上万平 方米的写字楼 ,但总体上 ,写字楼仍处于供大于求的状态 ,在中国加入世贸 ,不能指望需求量会急剧增加、市场形式迅速好转。因为世贸对中国经 济的影响、对外资进入中国的促进作用是一个渐进过程 ,要消化现有存量及未来的写字楼需要一段时间 ,总的来说 , 市场竞争依然激烈 ,租金售价将 低点徘徊一段时间后,才有望回升 , 而写字楼的空置率则有可能接近 40%。 外销物业 :在供应方面 ,1999 年的外销公寓供应量与 1998 年基本持 平。然而需求却出现了明显滑坡 ,许多项目的销售停滞不前导致资金不能 及时收回 ,许多本应于 1999 年入世的项目不得不拖到 。 嘉慧苑、朝阳 园、新世界二期、嘉和丽园、紫竹花园、鸿安大厦、汇欣大厦、中国第 一商城、京华豪园、世纪豪庭等项目落成 ,共提供公寓 5486 套总建筑面 积约为 150 万平方米 ;外销高档商场在 1999 年 ,呈现下滑趋势 ,基本上是有 价无市 , ,将有东方广场、新世界二期、盈科中心等商场开业 ,共提供面 积 :20 万平方米。 4 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 大学生公寓 :大学生公寓掀起京城房地产新热潮 ,拥挤的宿舍、满床的书本、架空的电脑 ??.而且随着教育的日渐开放 , 如今 ,北京医科大学、人大、清华大学等许多学校都在建学生公寓以缓解现有的宿舍超员 的压力。可是 ,大部分学校的资金有限 ,贷