武汉安金沙豪庭整合营销提案.pptx

新安?金沙豪庭整 合 营 销 提 案; 目录 市场大势篇 区域竞争篇 项目定位篇 推广手段篇 价格策略篇 ;市场大势篇;第一部分 武汉楼市;一、机会与风险并存的2006; 2、高档住宅供应加大。 新世界中心—水岸星城—时代豪苑—东湖楚世家—世茂锦绣长江—金都·汉宫…… 高档住宅你方唱罢我登场， 8000、10000等往日不可思议的住宅单价纷纷涌现， 难道我们低估了武汉？ 于是我们思考：为什么这些项目在如此高的价位还能取得成功？ ;3、红红火火土地市场 本年度土地拍卖场景可谓火爆异常， 土地单价、楼面地价等等记录不断被刷新。 从交易情况看， 除大宗土地继续受到热捧外，中小地块同样不乏竞争者； 从开发商实力看， 本土开发商当仁不让，外地开发商积极进入； 大型开发商高歌猛进，中小开发商寸土必争。;4、地铁概念逐渐升温。 轻轨二期、地铁4号线 从其他城市的发展经验可以看出， 由于地铁、轻轨等轨道交通给人们生活方式上带来的改变， 将给武汉房地产市场带来革命性的影响。; 5、水岸楼盘拥有深厚的市场附加价值。 武汉－长江之滨；湖北－“千湖之省” 水岸星城、世茂锦绣长江、金都·汉宫等， 一个接一个的楼盘以水景作为产品的最大附加价值， 在世人心中，似乎他们6000、8000的价格都是理所应当的， 主要因素还是在“水”。;二、一路走高的销售市场 （以12月份楼市走势为例）;综述分析： 从销售量来看： 受金九银十旺季的带动，8月以来成交量一直处于上升态势。 从销售价格来看： 近3个月以来，成交均价一直在3800元/㎡以上，本月房价更不断上扬直至3950元/㎡。;三、健康有序的市场运营;2、商品住宅成交面积分析 从下图可以看出（12月）： 成交最为活跃的是100－120㎡和80－100㎡的中小户型，占到总成交量的38.26%； 120-140㎡户型的成交量占26.83％； 90㎡以下的户型的成交量占24.58%,略有上涨； 140㎡上的户型成交情况则较上月有所回落，占10.33%。;3、商品住宅成交户型价格分析 从下图可知（12月）： 本月90㎡以下户型： 成交均价最高，达4583.29元/㎡，较上月上涨210.82元/㎡，涨幅4.82%； 90—120㎡户型： 成交均价最低，仅3706.54元/㎡。 120—140㎡以上的户型： 成交均价为3821.47元/㎡。 140㎡以上的户型： 成交均价为4281.62元/㎡。;第二部分 武昌楼市;一、板块价值大比拼;热火朝天看徐东;中南VS徐东;二、湖的意义风声水起;沙湖：后起之秀;东湖 VS 沙湖;区域竞争篇;看完武汉大市场，再来看看我们的周边小环境，找找我们这里还有谁;中北路片区优势 ;我们周边都有谁？;◎美城·清芷园（已售罄） ;◎梦湖水岸（三期） ;◎君临天下 ;◎水云居;◎友谊国际 ;◎水岸星城（二期） ;◎安顺月光广场;竞争条件是：同区域、同产品、同总价的在售楼盘;他们凭什么？;◎水岸星城（高层部分）;◎梦湖水岸;◎友谊国际;◎安顺月光广场;那么，我们拿什么和他们比？;项目定位篇;首先，看看我们是谁？;新安·金沙豪庭 4栋点式高层，其中A、B两栋为地上15层（局部16层），C、D两栋地上22层，利用地势高差设一个敞开式架空车库。 总建筑面积36746㎡，其中地上总建面31018㎡，车库总面积为4915㎡，平战结合地下室为3271㎡。 地处内环线青鱼嘴车站附近，武重对面，背靠沙湖。 周边配套齐全，未来还有轻轨四号线经过。 2梯2户、2梯4户，户型面积过大。;我们的产品怎么样？;SWOT分析;W（劣势） 户型面积过大，总价高，销售抗性大，销售周期长。 高层公摊大，可能会造成一定的市场抗性。 项目不直接临街，造成一定意义上的不便。 项目一期与二期之间的差异，可能会对二期品质提升造成一定阻力。 周边楼盘多以沙湖观景作为卖点，宣传上的同质化,影响市场认知。 建议项目在宣传上强调“项目占据中北路片区唯一临湖亲水黄金地段”，突出选出细节的差异化。 ;O（机会） 李嘉诚说“地段，地段，还是地段。”新安花园地处中北路，配套齐全。 90平米限制政策下的大户型稀缺。 目前沙湖片区在售楼盘多为高档楼盘，例如“水岸星城”，价格比较高，市场缺少中偏高段产品。 建筑设计上的创新及内在品质的充实，很容易让人们将一期产品与二期产品区分开来。;T（威胁） 竞争楼盘的围堵之势:竞争日趋激烈，新盘层出不穷，徐东片区、沙湖片区几个高档楼盘吸引了市场大部分的目光，给项目造成一定威胁。 纯高端的市场接受度：本案一期项目就摆在隔