南京地铁5号线项目投资可行性分析报告v20160628.docxVIP

关于报送《南京地铁5号线项目投资可行性分析报告》的请示 集团投资发展部： 2016年1月18日，绿地控股集团与上海隧道、中铁十一局、中铁十九局签署联合体协议参与南京地铁5号线工程投标工作；2016年4月29日，江苏省发布《省发展改革委关于南京地铁5号线项目可行性研究报告的批复》。根据最新了解的情况，中铁十一局、中铁十九局已决定脱离联合体自行参与本项目投标。项目预计将在7月初进行招标，招标周期约一个半月，即8月底开标。 为尽快开展下一步工作，我公司编制《南京地铁5号线项目投资可行性分析报告》，请予以批复为盼。 妥否，请批示。 绿地城投集团有限公司 2016年6月28日 南京地铁5号线项目投资可行性分析报告 一、项目基本情况 (一)项目概况 根据最新工可批复，南京地铁5号线线路长约37.4公里，设站30座，均为地下线；总投资估算316.03亿元，工程费用145.34亿元；工程建设其他费用96.27亿元；预备费24.16亿元；专项费用50.26亿元，其中车辆购置费24.60亿元。 据了解，纳入本次招标范围内的实际总投资额约219亿，与工可批复的差额主要包括征地拆迁、第三方管理费等，具体招标范围以招标文件为准。本项目在建委平台进行招标，项目招标人为南京市发改委和南京地铁集团。项目合作期16年；其中建设期5年，试运营期1年，社会资本退出期10年。社会投资人在投标阶段提交运营承诺函委托轨道交通运营企业对项目进行运营管理。 （二）项目公司 项目公司注册资金为总投资额的30%约65.7亿，其中政府方由南京市财政资金出资约6.57亿元占股10%，社会投资人出资约59.13亿元占股90%。 （三）主要评标办法及商务条件 本项目招标采用资格后审方式，评标采用综合评估法，投标报价40分，商务、技术60分，最终评标办法将在投标阶段予以明确。 目前投标报价主要相关评审： 概算下浮率区间为下浮5%-0%,满分15分；下浮率等于5%及以上时得满分，下浮率等于0时不得分； 融资费率区间为下浮2%-上浮5%，满分9分；融资费率等于人民银行同期贷款利率（5年以上）为8分，下浮2%为满分，上浮超过5%时不得分； 资本金投资回报率区间为下浮2%-上浮10%，满分8分；回报率等于人民银行同期贷款利率（5年以上）为7分, 下浮2%为满分，上浮超过10%时不得分； 运营成本浮动率区间为下浮2%-上浮6%，满分8分；运营成本不浮动得6分，下浮2%为满分，上浮超过6%时不得分。 （四）政府态度及竞争对手情况 目前，包括中国中铁、中国铁建、中交、中建、上海建工、中电建中南联合体等单位均表达出参与南京地铁5号线的意愿。据了解，中国中铁、中国铁建积极性较高，与政府层面接触较为频繁。与我方签署过联合体协议的中铁十一局、中铁十九局目前已确定脱离绿地联合体转而自行投标。 二、项目实施方案 （一）项目盈利模式 本项目主要获取两部分收益，一是投资收益，二是工程建设收益。投资收益是按照PPP协议约定的资本金回报；工程建设收益一部分是指投资人向施工总承包单位收取投融资管理费，用于提高项目整体收益水平，另一部分包括绿地所属施工企业实施工程所获取的工程利润。两者组成了项目收益的主要来源。 （二）资金筹措及退出 根据南京地铁建设公司要求，社会投资人出资必须为自有资金，不可采用基金等融资方式注入项目公司。因此绿地需筹措约59.13亿自有资金注入项目公司，我方拟在中标后与南京地铁展开谈判，设立产业基金并通过区域公司向项目公司出资。绿地与金融机构按1：3的出资比例对58.08亿的出资额募集资金；金融机构认购优先级部分，出资43.56亿元；绿地集团作为劣后级部分，出资14.52亿元（资本金融资方案请见附件1：南京地铁5号线资本金融资方案）。贷款部分由南京地铁与我方根据协议共同募集。 项目公司成立后，政府方授予项目公司特许经营权，特许经营权期限为16年（包含建设期、试运营期和运营期）。本项目采用股权回购方式，建设期内不支付投资回报，回报计入总投资后在10年运营期内逐年收回10%股权（计息）。本项目特许经营权期满后，项目公司将本项目资产移交给政府方。 （三）联合体分工及条件 中标后由绿地控股集团负责项目的投融资获取投资收益，联合体单位象征性注资500万元至项目公司。我司与上海隧道约定，由我方作为联合体牵头方负责项目的投融资，上海隧道牵头负责总承包管理。 根据已签署的联合体协议，工程土建费用为初步设计概算下浮 12.98%，设备安装下浮17%。若公开招标文件中的竞争条件有所调整，则概算下浮率由双方根据实际招标条件以及概算情况合理确定（联合体协议请见附件2：南京轨道交通五号线总包联合体协议）。 三、项目特点、风险因素及应对措施 （一）项目投资规模大，综合影响力大。南京地铁5号线项目为绿地第一个发达地区省会级城市轨道交通