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仓储物流用地政策分析北京仁达房地产评估有限公司 闫旭东 主要内容仓储物流用地仓储物流用地相关政策仓储物流用地面临的主要问题仓储物流用地发展政策分析物流企业的应对策略一、仓储物流用地仓储物流用地物流用地是各种物流功能及设施的空间载体，涉及现有不同城市用地类型，承担着运输、存储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等多样的功能。物流用地可分为物流通道用地和物流节点用地两大类，其中物流节点用地（仓储物流用地）是物流用地的主要用地类型在城市建设用地类别中，物流用地因其承担的功能不同，由多种用地类型组合而成，包括：工业用地、仓储用地、对外交通用地、公共设施用地，允许有少量住宅用地，也允许有市政工程设施用地、水面等其他用地。仓储物流用地物流设施、物流功能及所属城市建设用地主要类型物流设施物流功能所属城市建设用地类型配送中心配送仓储用地/商业用地包装加工工业用地/仓储用地/商业用地装卸搬运仓储用地/商业用地信息处理仓储用地/商业用地批发市场流通商业用地装卸搬运仓储用地/商业用地仓库储存仓储用地流通仓储用地装卸搬运仓储用地交通基础设施运输交通运输用地/道路广场用地货运站场装卸搬运交通运输用地/仓储用地货场、堆场储存仓储用地/交通运输用地办公、贸易、咨询公共管理与公共服务设施用地/特殊用地二、仓储物流用地相关政策仓储物流用地相关政策 供地政策2004年12月31日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》——推进土地资源的市场化配置，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》——工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让2006年12月国土资源部下发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》——今后出让工业用地时不再采取协议方式，而必须通过招标、拍卖、挂牌的方式2007年9月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》——对招、拍、挂出让的原则、范围、程序、法律责任均进行了系统规定2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》——审查调整各类相关规划和用地标准；提高建设用地利用效率；发挥市场配置土地资源作用，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度仓储物流用地相关政策 相关土地税费政策 2006年11月7日财政部 国土资源部 中国人民银行联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》——从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍；2006年12月31日，国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定——2007年1月1日起，城镇土地使用税的税额标准在1988年暂行条例规定的基础上将提高两倍；2007年12月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》——将耕地占用税税额上调至原来的4倍，对占用基本农田的，在此基础上再提高50%的税额；1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》——房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％三、仓储物流用地面临的主要问题仓储物流用地面临的主要问题目前仓储物流新增用地供应不足成为制约物流产业发展的重要瓶颈。物流企业取得土地的难度增大 仓储物流现有存量用地实际利用部分可以、部分勉 强、 部分不能满足现代物流用地的需求。仓储物流用地面临的主要问题 物流用地供应紧张 土地政策紧缩、土地供求关系日趋紧张本数据来自国土资源部网站仓储物流用地面临的主要问题 物流用地供应紧张 物流用地的需求日益增大国内物流行业的快速发展带动物流用地的需求 我国物流业已进入快速增长时期，而物流业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步发展,特别是对高标准仓储的需求急剧增加。而我国真正符合需要的仓储设施还相当匮乏,远远不能满足现代物流需求。仓储物流用地面临的主要问题 物流用地供应紧张 物流用地的需求日益增大外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施 目前很多外资企业，如陶氏化学,荷兰贮罐公司Vopak，世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械(上海)有限公司,软件开发商Sybase、美国EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品等都投巨资重点投资在国内市场。 这些外资企业为了达到在中国快速发展（布点、经营）和控制风险的目的，一般会选择租用仓储设施，而非自建。仓储物流用地面临的主要问题 物流用地供应紧张 目前物流存储空间不足 对于国内物流仓储空间，世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间中，只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为0.41平方米，是香港、日本和美国人均水平的十分之一。这一数字反映出中国