信和自由广场商业策划报告.pptxVIP

;;商业市场分析;; 三千多家商铺中有三分之一是港人 投资开设的，租金在多在400-1000元/ 平方米 ; 形成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈 ;商圈逐渐西移 人均售消费额9400元/年，0.96平方 米/人。按网点数量算近90%是小门店 5000平方米以上的大型商业设施已达432家，营业面积已占零售总面积的38.5% 餐饮业是近年来我市增长最快的行业 代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足;;南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身 独有的商业氛围; 南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至 蛇口,本项目位于两者的中心; 研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良 好的借鉴.;南山中心区南海大道周边大型商业 项目 业态1 友谊城百货 中高档服装皮具2 儿童世界 童装、玩具3 海雅百货 大型女装百货4 南山书城 图书5 新一佳 超市6 集美堂 装饰产品7 金晖家居 家居 8 新街口 电器9 禾丽名店 电器和服装10 花园城MALL 以餐饮、服装、影院、 超市、建材为主 ;现有比例;以中档大型商百货、服装、图书、建材为主;;11;现有比例;超市、餐饮、娱乐比例有明显增加;;;新街口;海典数码城;常兴时 代广场;花园城;;项目策划定位; W-劣势;;;;商业面积：3.6万平方米 项目定位：以女装为主的大型百货超市 出租情况：接近100% 客户组成：南山区白领、深圳大学学生 经营档次：中档 商业组合：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具;商业面积：3.5万平方米 项目定位：各类图书 出租情况：接近80% 客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户 经营档次：中档图书 商业组合：大型图书超市、特色书店、品牌餐饮;小结： 规模较小，品种不全 档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未能完成 经营情况较为不善;商业面积：0.5万平方米 项目定位：儿童用品专业市场 出租情况：接近100% 客户组成：周边居民 经营档次：中档 经营品种：童装、玩具;小结： 规模较大，周边竞争较小 自有物业，有利于统一经营管理;小结： 分割??售、不利于形成统一商业定位及主题 难以统一经营管理;小结： 地理位置优越，区域无竞争对手 由于沃尔玛进驻多时，市场成熟度高 招商基本结束;小结： 规模较大，位于核心区中心位置 三项目相互联动 自有物业，有利于统一经营管理;小结： 规模较大，业态组合特别、独有 主力店进驻情况理想 未来地铁上盖物业、交通便利 率先进入核心区商业市场、抢得先机;5、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争;;;;;;;;;通过对周边项目业态分析,结合未来竞争以及项目 本身特点,基本得出本项目档次建议:;;投资者：项目的业主，资金投入者 经营者：主要指商业的经营者和管理公司 体验者：一般指消费者;素描对象;素描对象;素描对象;项目形象定位; “FREE CITY” 自由城 ;;MF:“Free boy” 为老公们提供一个舒适的休息区,包括DVD播放 区,棋艺品茶区,音乐咖啡区.;2F: “Free girl” 给女性消费者提供一个DIY平台,内容包括旧衣翻新,时尚插花,时尚妆容. ;3F: “Free baby” 从小培养儿童的独立能力,为儿童提供一个贩卖平台,可以将儿童自己或自己收藏的产品拿出来卖或换取其他儿童的产品. ;;;名称;;出 租 模 式;销 售 模 式;;影响价格因素权重;街铺售价根据市场比较法预测得出，其他价格根据街铺价格推测得出;街铺;;优劣势分析 优势： 1、既得资金最多 劣势： 1、内铺面积较大，单位叫多，销售压力很大，销售周期长，风险很高 2、返租率较高（通常需要8-10%），发展商负担较大 3、国家政策限制，操作风险极大 4、返租期结束后，商场基本处于无人管理状态，后续问题多，风险极高;一层街铺直接出售 + 其他商铺长期出租;优劣势分析 优势： 1、作为发展商固定资产，最终所得资金最多 2、发展商对商场的主控权大 3、日后租售方式变化灵活 劣势： 1、发展商既得资金少 2、对发展商经营管理要求非常高; 如果发展商在权衡投资风险和即时收益的前提下尽可能的快速回笼资金，则可考虑将商业一层和负一层销售，而其他商业作为长期租金收益。;优劣势分析 优势： 1、发展商即可得到相对多的既得资金，又可有部分长期固定的租金收入 2、发展商对商场还是拥有较大的主控权 3、出租部分的商业日后可作灵活处理 劣势： 1、发展商既得资金少于方