社区商业开发及营销专题.pptxVIP

;目 录;;1、社区商业简述;2、社区商业类型;3、社区商业的主要物业形态;社区商业街： 社区商业街内的商铺多为独立铺位； 社区商业街功能以满足社区居民日常生活，注重娱乐休闲等多元化，个性化的综合性消费； 社区商业街的服务对象为小区居民，外向型商业街服务范围可延伸至社区外。;4、社区商业的基本特点总结;;社区商业市场研究是社区商业定位的基础，对社区商业市场需求的 准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目老 运作的成败。 社区商业市场研究可分为： 定性研究 定量研究;1、定性研究;2、定量研究;;1、规模定位;;3、业态定位;4、主题形象定位;5、价格定位; 三大原则：（用于估算各物业价格系数） 原则1：有效人流的多少（社区人流、区域人流）； 原则2：注目率的高低（物业昭示性）； 原则3：物业平面及空间结构（宽深比、产权面积大小、层高）。 五项参照值：（用于修正各物业价格系数） 以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价 格更高； 以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； 以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； 以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低； 以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高。;5.1、市场定价法比较系数测算;5.2、市场定价法均价测算 ;5.3、市场定价法租价测算;5.4、租售比定价法均价测算;;1、社区商业体量规划;2、建筑规划;建议： 社区商业采用圈地街铺型与入口街铺型的建筑规划布局，形成社区商业对于小区居民来说是相对独立或者相对封闭的一个购物空间，从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。;在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式： 人流焦点和人流端点。 人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人的集散地，具有唯一 性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人的作用。 人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉???人流的关键，可以并存 多个，有效地提升人流流动频率。;示意图：;示意图：;示意图：;焦点型人流动线 　;综合两种类型人流动线的分析，规划人流动线应主要注意以下几点： 规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流； 人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设 置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；; 人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化； 人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业价值。 ;4、景观规划;5、交通配套规划;6、功能区规划;7、商铺设计规划;类型;7.2、进深配比;7.3、商铺设计;8、业态组合规划;租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。;;以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。;1、社区商业各业态需求特点;在商业主题、业态、商业功能基本确定的情况下，招商范围应该控制在社区服务的范畴内，要以与功能定位相关连的商业业态，作为招商的重要前题与目标。 主店力：中西餐厅（如金牛角王、老树咖啡、绿茵阁）、休闲（女子舍宾、SPA）、中型超市（千惠、华银旺和）、大型网吧、健身中心。 次主力店：品牌连锁：蛋糕（罗莎、马里奥）、生活家居（多喜爱、梦洁、富丽真金、药店（养天和药店、金沙药房、九芝堂药房）、洗衣店。 品牌专卖：母婴用品、儿童用品，体育专卖等。 小商家：汽车清洁美容、家电维修等。 ;3.1、采用差异化销售，避免同业竞争;? ? 市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。 有了这样的“池塘”，发展商就可以根据业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许2-3家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。 同时为保证这一规划的实现，对于年度优质商家，将按销售合同返利商铺总价的4% 作为奖金，按60万－100万元／间左右计算，优质商家的投资者将获得2.